福州房产律师：卖方自行提前清偿贷款属于谁违约？
在二手房买卖合同中，因为大部分的房屋都存在有抵押，所以究竟由买方还是由卖方负责清偿贷款都应当事先约定好。但如果，本来双方约定由买方负责清偿房屋剩余贷款，但卖方却提前自行做主清偿了贷款，该如何处理呢？
福州就发生了这样一个真实的案例。吴祥将其所有的房屋出售给陈慧，双方约定吴祥应于2011年7月20日前将讼争房屋及配套设施移交给陈慧使用，且吴祥将讼争房产的所有权利（指办理房屋所有权证、土地证、办理解押等）办理委托公证给陈慧指定人员，吴祥保证于2011年9月30日前将上述委托公证书办理出件。陈慧应于2011年9月30日前将剩余款项（合同成交价-已付房款-陈慧替吴祥支付月供之日起贷款银行结算后剩余款项）一次性支付给吴祥，且自2011年8月起因上述房产贷款产生的月供由陈慧承担。双方约定任何一方违约定需向另一方支付违约金20万元。合同签订后，陈慧于2011年6月28日向吴祥支付了履约保证金和10万元的购房款，吴祥于2011年7月20日将上述房产连同相关附属配套设施一并移交给陈慧使用，陈慧开始对讼争房屋进行装修。
但2011年8月11日吴祥在未征得陈慧同意的情况下，自行清偿了讼争房屋的银行抵押贷款。2011年10月8日，吴祥发函要求陈慧支付剩余购房款；2011年10月28日，吴祥认为陈慧在合同约定的履行期限内未支付剩余购房款向陈慧发函要求解除双方签订的房屋买卖合同。随后，吴祥对讼争房屋进行换锁。
陈慧不服，一纸诉状将吴祥告上法庭。
闽侯法院一审认为，吴祥与陈慧之间签订《房地产买卖合同》时，讼争房屋处于抵押状态，在未经抵押权人同意房屋转让或者未解除抵押情形下，《房地产买卖合同》仍处于效力待定。吴祥于2011年8月11日清偿了讼争房屋的银行抵押贷款，解除了抵押状态，合同得以生效。陈慧根据双方约定自2011年8月起讼争房产贷款产生的月供由陈慧负担，认为吴祥不得解除讼争房屋的抵押。对此原审法院认为，吴祥解除抵押促成了合同的生效，不违背合同的继续履行与合同目的的实现，因此不构成违约。根据双方协议约定，陈慧应于2011年9月30日前将剩余款项一次性支付给吴祥，因吴祥已清偿了银行贷款，故陈慧应于2011年9月30日前支付吴祥剩余款项128万元，经吴祥书面催告，陈慧拒不付款，显属违约。
陈慧不服，向福州市中级人民法院提出了上诉。中院经审理认为，根据合同约定：陈慧应于2011年9月30日前将剩余款项一次性支付给吴祥，且自2011年8月起因上述房产贷款产生的月供由陈慧承担。因此，陈慧与吴祥实际约定的本意是陈慧支付购房款后，由陈慧承担扣除吴祥已还银行抵押贷款后余下的月供费用。但吴祥于2011年8月11日自行清偿了讼争房屋的银行抵押贷款，应视为吴祥自行变更了合同约定的付款条款，加重了陈慧的付款责任。吴祥在单方变更了上述付款条款后，未与陈慧进行协商，之后更对讼争房屋采取换锁的方法，在合同履行中显然存在过错。因此，原审法院认定事实不清，适用法律错误,予以改判。
由此看出，在合同中明确约定了贷款承担方之后，卖方却私自又先行偿还了贷款，属于以实际履行行为变更合同条款，这是要承担相应违约责任的。合同是当事人之间的法律，要严格遵守，而不能自行解释或自认为某项行为对对方是有利的而可自为之。
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