福州房产律师：业主缴纳物业费的若干常见争议
案例一：合同已约定业主按时支付物业费的义务，业主不能因物业服务不到位而拒付物业费,但逾期违约金可免除。
案情简介：
福州安馨物业管理有限公司为晋安区某小区提供物业服务，但小区业主王某认为物业没有尽心尽责履行《物业服务管理协议》，小区物业管理混乱，绿地被随意占用，保安上班睡觉，车辆乱停放，消防通道不畅，电梯里经常性的污水横流，通往地库的电梯从入住到目前都未开启，通往地库的步梯也被锁上，严重影响了业主的正常生活。故业主王某拒绝缴纳物业管理、水电公摊等各项费用。
之后，物业公司将业主王某诉至晋安区人民法院，要求被告王某支付物业管理、水电公摊等各项费用，以及逾期违约金。
法院审理后，判决业主向物业公司支付相关物业服务费用，对支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。业主不服上诉，福州中院二审维持原判。
法院观点：
晋安法院：原、被告之间的物业服务合同依法成立，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，物业提供服务之后业主应及时支付物业管理费。因物业的物业管理服务确实存在不完善之处，故请求业主支付违约金，法院不予支持。
福州中院：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业服务费系物业服务企业赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主拒缴物业服务费的方式并不能促使物业服务企业提高服务质量，反之可能导致合同双方关系恶化，服务质量降低。物业公司已经提供了物业服务，业主亦已接受了物业服务，业主依约应当支付物业服务费。业主主张提供的物业服务不到位，但该主张不能成为拒付物业费的理由。但因物业公司的物业管理服务确实存在不完善之处，故其要求业主支付违约金的请求是不予支持的。
案例二：原物业服务合同终止后，业主仍实际上接受物业服务，应当支付相应的物业费及逾期违约金。
案情简介：
仓山区某小区业主委员会成立后，召开业主大会改聘新物业管理有限公司作为物业服务企业。由于业主大会未依法定程序召开，业主大会做出的违法决定已被金山街道依法撤销，并经仓山区人民政府行政复议维持。因此，事实上仍由原物业公司为小区提供物业服务。但业主苏某认为物业服务合同已终止，拒绝支付物业服务费。
之后，原物业公司将该业主诉至仓山区人民法院，要求被告苏某按照原合同约定支付物业费及逾期违约金。经审理，法院判决被告苏某支付物业费及逾期违约金。业主苏某不服上诉，二审维持原判。
法院观点：
仓山法院：由于新物业公司至今尚未入驻小区进行物业管理，原物业公司尚未退出小区，事实上由原公司为诉争小区提供物业服务，业主同原物业公司之间形成了事实上的物业管理关系，业主仍应支付物业管理费以及逾期支付物业管理费的违约金。
蔡思斌律师评析：
业主与物业公司通过签订书面合同形成物业服务合同关系，合同约定对业主和物业公司均具有法律约束力，业主应依约支付物业费。虽然物业服务存在瑕疵时，如小区治安不好、环境脏乱等，业主并不能据此拒付物业费。但物业公司请求业主支付逾期违约金（也称滞纳金等）的诉讼请求，法院一般基于物业服务有瑕疵，认定系物业公司存在过错而不予支持。
在原物业服务合同到期之后，业主仍然实际上接受原物业公司的物业服务，则业主与物业公司之间形成了事实上的物业合同关系。业主须根据实际接受的物业服务支付相应物业费，并且对于逾期支付行为也应当支付逾期违约金。相应的金额一般按照原合同约定计算。若合同未约定违约金，在实务中法院通常依据国家或行业收费标准，结合同类小区物业收费情况，酌情调整逾期违约金。
小区业主若认为物业服务不到位，未达到合同要求，首先可依据合同与物业公司协商降低或免交物业服务费；其次，协商不成可委托专业人士处理物业纠纷；再者，可召开业主大会终止原物业服务合同，选定新的物业公司，但召开业主大会及大会决议需要按照法律规定程序组织进行，召集难度、时间周期较长，且需要寻找确定新的物业公司耗时费力，并非效率最高、效果最好的处置方式。
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