关键词：商品房买卖合同 不可抗力 延期交房 特殊原因
裁判主旨：合同履行过程中，如要援引不可抗力作为抗辩理由，一般是根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况予以分析。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。
案情简介：
2012年11月23日，陈志福与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：陈志福购买的商品房系预售商品房，总价款为人民币810268元；陈志福以分期付款方式支付房屋价款；众祥公司应当在2015年6月30日前，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付陈志福。如因众祥公司原因，陈志福不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈志福不退房，众祥公司自逾期之日起每日按陈志福已付房款的0.005%向陈志福支付违约金。
合同第八条还约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈志福使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知陈志福的；2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》。《合同补充协议》第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。
合同订立后，陈志福如约支付了购房款，但众祥公司于2015年8月12日才将商品房交付陈志福使用。陈志福认为众祥公司逾期交房已达355天，构成违约，故诉至法院要求支付违约金14382.26元(810268元×0.005%/天×355天)。
法院认为：
梅列法院：《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。那么，本案中众祥公司是否遭遇不可抗力，导致逾期办证﹖根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对众祥公司是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：一、不可预见性。我国法律要求构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。按照众祥公司与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，B03地块应交付给众祥公司的时间为2008年8月25日前，而陈志福、众祥公司签订《商品房买卖合同》是在2012年11月13日，也就是说，陈志福、众祥公司订立合同时，B03地块已逾期交付4年多时间，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于众祥公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故对B03地块的逾期交付不存在不可预见的问题。二、不可避免性。B03地块的逾期交付并非是陈志福、众祥公司订立合同后的突发事件，在陈志福、众祥公司订立合同后，通过众祥公司及时合理的作为是可以避免的，故不存在不可避免的问题。三、不可克服性。B03地块的逾期交付在陈志福、众祥公司订立合同前就已存在，并非是陈志福、众祥公司订立合同后的突发事件，其可能造成的后果并非不可克服，可以通过众祥公司的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题。四、履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。B03地块的逾期交付在陈志福、众祥公司订立合同前就已存在，不是陈志福、众祥公司订立合同后的突发事件。五、众祥公司虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知陈志福，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，B03地块的逾期交付不构成不可抗力。陈志福、众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。众祥公司于2015年8月12日将商品房交付陈志福使用，于2016年8月11日为梅列区乾龙新村366幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2015年10月12日起至2016年8月10日，逾期304天。
本院认为，陈志福、众祥公司签订《商品房买卖合同》时，B03地块已逾期交付4年多时间，并非是陈志福、众祥公司订立合同后的突发事件，不存在客观情况发生了陈志福、众祥公司在订立合同时无法预见的重大变化，且众祥公司与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，具有商业风险，故众祥公司逾期办证不属于情势变更，众祥公司应按陈志福、众祥公司订立的合同承担违约责任。本院确定陈志福主张的逾期办证违约金按陈志福、众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为810268元×0.005%×304天＝12316.07元。
蔡思斌律师评析：
所谓不可抗力，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，即不可抗力具有不可预见性、不可避免性、不可克服性。不可抗力主要包括以下几种情形： （1）自然灾害、如台风、洪水、冰雹；（2）政府行为，如征收、征用； （3）社会异常事件，如罢工、骚乱。 在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：（1）合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；（2）不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；（3）不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
正因为不可抗力的免责效力，合同履行过程中如遇违约，违约方常常援引不可抗力作为抗辩理由。拆迁行为是否构成不可抗力并非绝对的，很重要的一个因素在于履行期间性。因为构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的，本案中拆迁的事实在合同签订前就已经存在了，自然不能援引不可抗力。如果在合同履行期间发生拆迁事宜，自然就可以主张不可抗力了。
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案例索引：
三明市梅列区人民法院（（2016）闽0402民初2731号“陈志福与三明众祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷”，见《陈志福与三明众祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（审判员李强），载 《无讼案例》（20160930）。