二手房卖方未按约解押、过户，经福州房产律师蔡思师代理买方得到高额违约金及律师费赔偿
蔡思斌律师作为一名从事房地产诉讼业务的专业律师，处理了大量的二手房买卖合同纠纷，这类案件有一大部分涉及卖方未按约履行合同义务的，买家遇到这样的事情应当如何应对呢？近日蔡思斌律师就办理了一个这样的案件。
案情简介：
2015年1月7日王某与李某签订了《房屋买卖合同》，约定王某将其房产出售给李某。因房屋尚在抵押，故双方约定王某应在2015年1月19日前向抵押权人申请还款，并约定自违约行为发生之日起，违约方应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。但王某未按照合同约定履行其义务，双方于2015年1月23日又签署了《补充协议》，王某保证于2015年2月15日之前将李某子女的户口迁入房屋，且保证于2015年3月31日前办理该房屋的银行还款手续，否则违约责任及赔偿金额按原合同执行。
2015年1月26日李某依约将部分购房款40万元支付给王某，王某亦将房屋交付给李某居住使用。但直至诉讼，王某也一直未将李某子女户口迁入，亦未解除房屋的抵押。
代理经过：
李某慕名寻来蔡思斌律师，表明自己购买此套房屋的初衷即是因为该房屋属于福州市温泉小学学区房，王某迟迟拖延房屋解除抵押及子女户口迁入事宜，严重影响了子女入学事宜。
蔡思斌律师经了解案件具体情况并认真审阅李某提供的材料，提出因为李某购房的初衷就是为了子女上学，既然王某的拖延行为会严重影响子女入学，那么我方的诉求很明确，要解除《房屋买卖合同》，并要求对方承担相应的违约责任。考虑到我方在整个合同履行过程中并无违约行为，唯一可能存在的情况就是法院会根据对方的诉求对违约金数额进行调整。
因此，我方设置了诉讼请求：解除双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》；要求王某退还40万元购房款；要求王某赔偿李某30万违约金；要求王某赔偿李某未本案支出的律师费。
法院观点：
王某至今未按约履行义务，显属违约，故准许李某解除合同的请求。但双方约定的违约金30万元过高，超过法律保护范围，可按双方在《房屋买卖合同》中约定自双方约定办理解押手续次日起按自成交日起每日万分之五计至还清购房款之日止。不过，这个案例有趣的是，按日万分之五标准计算的违约金到收到判决书之时该违约金亦已超过30万了。案件律师费也得到了支持。
福州房产律师蔡思斌提醒：
1、以购买学区房为主要目的的买房人，一定要在合同中明确约定购房目的是为了孩子落户，并明确约定户口迁出条款，明确户口迁出的义务主体、期限、逾期未迁出的违约金以及违约金计算基数（房屋总价款）。
2、目前福州市的司法实践观点是，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，人民法院不会受理及审理基于二手房买卖合同项下的户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。所以若房屋买卖急需对方迁移户口，而对方又不予以配合，那就直接解除合同。若是要求继续履行合同，公安与法院都无法强制对方履行，受损失的只是买方自身。
3、直接在合同中约定一个明确的违约金数额。一般情况下当事人对于证明自己损失存在的证据较为薄弱，有的甚至只是在口头上笼统地主张存在损失，无法具体说明存在何种损失及相应的损失数额，亦没有相应证据佐证。直接约定一个明确的违约金数额，在一定程度上是对自己权益的更好保护。
4、一般情况下，对方当事人主张双方约定的违约金过高，请求法院依法予以减少，是其合法权益，法院会根据具体情况予以裁判，当事人也要有此心理准备。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
福州房产律师蔡思斌
2016年11月30日