财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）要求，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税政策。契税优惠政策适用于家庭唯一住房和家庭第二套改善性住房，具体为：“（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”
营业税优惠政策方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
为此，福州市房屋登记中心于2016年3月31日公布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的实施细则，具体如下：
1、购房套数的认定主体明确为个人。
2、住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。
3、查询购房时点名下只有1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买唯一住房证明》；已有1套住房，另购买1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。
4、2016年2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受财税〔2016〕23号通知规定的契税优惠政策。此前我市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。
5、对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。
6、二手房强制转移登记受理时点在2016年2月22日之后的，受让方可申请按财税〔2016〕23号文件享受契税优惠；营业税、个人所得税、土地增值税和印花税按法律文书时间的税收政策执行。
7、关于已受理登记申请的处理意见
（1）在2016年2月22日财税〔2016〕23号文件执行前已受理申请未缴税领证的（含已过登簿岗的商品房交易件），若申请人申请退件，允许其退件重新申请。重新受理时点在2016年2月22日之后(含22日)的，按财税〔2016〕23号文件执行。
（2）在2016年2月22日财税〔2016〕23号文件执行前已受理申请，缴税时间在2016年2月22日之后(含22日)，若符合税收政策优惠的，允许申请退还契税。
（3）在2016年2月22日财税〔2016〕23号文件执行之后(含22日)已受理申请并缴税领证的，若符合税收政策优惠的，允许申请退税。
其中第2条排除了通过非市场交易购买的住房，统一适用税收优惠政策的房屋范围。
但时隔几日，政策又变。福州市房屋登记中心和地税局将从2016年4月11日起（含当日）对上述实施细则予以调整，大致如下：
1.购房套数的认定主体明确为购房人本人及家庭成员（含配偶、未成年子女），以家庭所有的商品房数量确定是否享受税收优惠，又将优惠的限制条件收紧。此条对买方影响较大。此举一出，在涉税费用方面还涉及买方家庭成员的房产数量信息，包括当事人个人信息及其家庭信息、家庭成员名下房产信息。在申请税收优惠时，可提交由房屋权属登记部门出具的购房人及家庭成员名下房产数量的证明。同时，对于具体契税承担，部分原本享受税收优惠的买方将不再享受优惠，增加了购房成本。
2.《购买唯一住房证明》、《购买唯一住房证明》从4月11日起停止使用，若申请办理契税减免优惠，需要提交以家庭（购房人及其未成年子女）作为购房查询认定主体的查询证明。
3.个人转让住房的营业税征收计算时点调整。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。其中涉及的个人转让住房的购房时间，从2016年4月11日起（含11日）不再实行“闽七条”按原购房合同签订时间认定的规定，改按国家税务总局规定的契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先原则认定，以二者中记载在先的时间为准。
按《营业税暂行条例》第1条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”，即由卖方缴纳营业税。若房屋买卖合同中约定买卖双方各自承担本方的有关费用，营业税因政策调整而增加，由法定纳税一方承担。
但实务中，房屋卖方营业税一般都由买方最终承受。二手房交易的费用通常直接约定由买方承担营业税，包括税费和中介费等，因营业税增加的购房成本基本由买方消化。若因营业税增加发生纠纷，在房屋买卖合同中若已明确约定具体缴纳契税和办理房屋产权证的时间，因政策变更增加的营业税，由合同约定承担缴纳义务一方负担；若合同未约定的，由法定的营业税纳税人负担，即卖方负担。
如此前卖方明示该房已满二年，但又因卖方迟延缴纳契税或办理房屋产权证，导致房屋未满2年而被征收营业税的，则应由卖方承担增加的营业税或双方协商解决。
福建创元律师事务所
蔡思斌律师
2016年4月8日