福州房产律师专稿：福建农村房屋买卖裁判规则分析
实践中农村房屋买卖的案例并不在少数，而由此引发的纠纷也各异。福建省内各法院审判实践中对于农村房屋买卖合同效力的认定及处理是怎样的呢？资深福州房产律师蔡思斌根据目前中国裁判文书网上已公开的法律文书作以下归纳并予以深度分析，以让房屋买卖当事人最大限度规避农村房屋买卖风险。
一、农村房屋买卖系要式行为
1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。
所以即便是农村房屋买卖，也应当签订房屋买卖合同。
如：闽侯县人民法院（2015）侯民初字第1359号《范玉灵与黄伙添农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：房屋买卖系要式法律行为，农村房屋买卖双方也应签订书面合同，本案原告范玉灵与被告黄伙添在买卖被告自建民房过程中未订立书面合同，且未提供该自建民房的权属证明，不能证明该房屋具备所有权转移的条件，因此双方的口头房屋买卖协议无效。
福州房产律师蔡思斌观点：农村房屋买卖双方也应签订书面合同，在买卖农村自建民房过程中未订立书面合同，会导致双方的口头房屋买卖协议因此而无效。
二、购房者是否应为本集体经济组织的成员
根据购房人的身份将交易行为分为同一集体经济组织成员买卖房屋和本集体经济组织以外人员买卖房屋两种基本类型，进而研讨其效力。
（一）同一集体经济组织成员买卖房屋的法律效力
关于同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力,因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少,其效力相对明确,凡符合一般房屋买卖合同有效要件的应当认定合同有效。
（二）本集体经济组织以外人员买卖房屋的法律效力
本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况。这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力似并无差异。
1、关于本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村房屋的效力问题。
（1）该类问题应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致宅基地的兼并，影响社会秩序和稳定。因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。
（2）但司法实务中也出现过认定为有效的个案情况。
如：福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3712号《林淑坛与洪逞钙、刘秀丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：原告林淑坛系福州市晋安区新店镇益凤村农民，被告洪逞钙系福州市晋安区日溪乡万洋村农民，被告刘秀丽系福建省闽侯县大湖乡板头村农民。本案被告虽非福州市晋安区新店镇益凤村集体经济组织成员，但均系农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属益凤村集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度。原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反国家政策，虽未完成过户登记手续，但仍为有效合同。且被告已付清房款，并实际占有使用多年，双方应继续履行房屋买卖合同，原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理有关房屋过户手续。
福州房产律师蔡思斌观点：晋安区人民法院在此案件的中心观点是即便是其他集体经济组织成员购买农村房屋，但因为均系农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属原村集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度。
2、关于城镇居民购买农村宅基地房屋的效力问题。
宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于城镇居民买卖建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知的》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 2011年11月10 日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
如：厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
法院观点：本案讼争的房屋系农村房屋，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，而农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，本案赖永来系台湾地区居民，与苏福气不属于同一个农村集体经济组织，双方于2002年9月18日签订的《农村房屋买卖协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，已经被认定为无效。
福州房产律师蔡思斌观点：对于禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物的审判观点已经比较成熟，因此而签订的农村房屋买卖合同基本上均被认定为无效。
（三）应确定为有效的例外情形
其他集体经济组织成员、城镇居民购买农村宅基地房屋合同原则无效,但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
（1）出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时,该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋有效。此种情况下，土地性质已发生转变，认定合同无效的障碍已消除，应认定合同有效。
（2）购买农村私有房屋后,如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意,并经过了长时间的稳定居住,可以认定买卖房屋合同有效。
如：龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第2720号《林泽川、林柏花等与郑柏斌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：原告已将讼争房屋交付给被告郑柏斌，被告郑柏斌已入住讼争房屋十余年，对讼争房屋也已进行部分装修、整改，当地村委会也同意被告郑柏斌将户口迁入。现龙岩市新罗区人民政府因火车站扩建项目征收了原、被告讼争的房屋，该房屋所使用的土地也由农村集体土地转为国有土地，因此，可以认定原、被告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》合法有效。被告在讼争房屋已长期、稳定地占有、居住使用，应维护当事人现有生活状态的稳定、和谐。
福州房产律师蔡思斌观点：对于讼争房屋已被长期、稳定地占有、居住使用，且当地村委会也同意了买房人户口的迁入，也可认定为合同有效的情形。
（3）买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,也为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的,可以依法认定为家庭共同购买的,买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为系同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋，合同有效。
如：福州市中级人民法院（2014）榕民终字第4384号《吴翊福与林永宁农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
法院观点：本案吴翊福与林永宁签订《房屋转让协议》时，林永宁之妻郑声钦与吴翊福属于同一集体经济组织成员，而郑声钦在庭审中也明确对林永宁买受讼争房屋的行为予以认可，因此讼争房屋买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，且法律并未规定同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖行为无效，因此关于吴翊福主张的讼争房屋买卖违反法律规定应为无效的理由不能成立，本院予以驳回。
福州房产律师蔡思斌观点：福州中院在此案件中的裁判观点即认同了配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，可以依法认定为家庭共同购买的,买卖房屋合同有效的观点。
三、农村房屋买卖合同无效导致的法律后果
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由此可以看出，合同无效主要产生两个直接后果，其一是返还因该合同取得的财产。第二是双方按照过错的程度，各自赔偿对方因此所受到的损失。那么农村房屋买卖合同的双方各自应承担的具体法律后果是什么呢？
（一）买方应承担的法律后果
1、返还房屋
既然农村房屋买卖合同无效，买方即应返还因该合同取得的财产，即讼争房屋。
2、房屋占有使用费
由于合同无效给卖方造成的损失比较少，也容易确定。一般来说，卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用，这已经达成了共识。但对于卖方的房屋占有使用损失在目前司法实践中各法院观点不一致。
支持的情况，如：福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3904号《游兰强与林秀卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》，法院参照福州地区类似房屋的租赁价格标准酌情确定每月的使用费。
不支持的法院，如：厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》，法院认为“协议约定的对价是购房款和房屋，因协议已经被确认无效，且双方均存在过错，因此，购房款对应的利息损失和房屋占有使用费损失应由双方各自承担”。
（二）卖方应承担的法律后果
1、返还购房款
卖方应对购房款予以返还，这是毋庸置疑的。至于购房款的利息是否应支持，目前大部分法院都不予支持，在福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3904号《游兰强与林秀卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》、厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》都可以得到体现。
2、房屋装修、扩建款补偿
对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行，基本原则是谁出资，补偿谁。
3、房屋差价损失
因土地增值，买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，卖方也应予以相应补偿。
（1）2007年在全国范围内引起热烈讨论的北京市通州区宋庄画家村农村房屋买卖合同案件中，2002年买方的购房价格4.5万元，2007年讼争房屋经评估房屋宅基地区位总价26.47万元。合同被确认无效后，买方要求赔偿其信赖利益损失48万元。
法院认定卖方对协议无效负主要责任，因诉争房屋的土地性质为集体土地性质，作为买受人并非该集体经济组织成员，对导致合同无效也应负一定责任。结合出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照出售房屋宅基地区位总价予以确定，确认买方赔偿买受人损失18.529万元。
（2）在另一备受关注的江西省南昌市西湖区农村房屋买卖案件中，1999年253平方米的一处农房以9万元的价格出售。2007年卖方请求收回房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年法院判决双方房屋买卖合同因违反法律规定而无效，卖方返还买受人购房款及维修费9万元，买方返还房屋。
法院认定合同无效后，买方以对方负主要责任为由起诉至法院，要求卖方赔偿因其对房屋买卖协议反悔所造成的经济损失80万。经一、二审后，法院认定当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等，就低按3500元每平方米计算，本案房屋升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任按8∶2的比例进行分割。法院判决卖方赔偿买受人经济损失62万元。
此系列案件已经形成了较为成熟的审判观点。一般来说，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
4、出卖人因拆迁、补偿所获利益
因为拆迁导致的农民反悔并要求收回原已出卖的房屋引发的纠纷案件逐步增多，也就涉及到讼争房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益部分。
除却上述第3点北京市通州区宋庄画家村农村房屋买卖合同案件、江西省南昌市西湖区农村房屋买卖案件中对此有涉及外，如厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》，法院也认为应当综合考虑土地升值、房屋升值带来的经济利益及买方因重新购置房产造成的财产损失等因素来确定。此案即按照讼争房屋所在地农村房屋拆迁安置标准计算讼争房屋的价值，并且按厦门市“拆一补二”的拆迁政策计算2倍的面积。计算出的房屋安置价格与买方原支付的购房款之间的差额即属于买方的经济损失。
四、结语
实务中农村房屋买卖的数量依旧不在少数，而近年来，因为城市拆迁导致的近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件逐步增多。纵观上述案例，福州房产律师蔡思斌提醒，对于农村房屋，原则上仍然是可以买卖的。但农村房屋要买卖尽量以下列条件为准：
1、农村房屋的购买人是同一集体经济组织的成员，或其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,也为共同居住的；
2、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
3、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
而对于已经购买了农村房屋的，在合同确认无效之后，购房人也应积极行使权利主张购房款的返还、房屋装修、扩建款补偿、房屋差价赔偿、拆迁利益的分享等，以最大程度上维护自己的权益。
福州房产律师蔡思斌
2016年8月16日