福州房产律师分享：赠与孩子的房产，父母可以随意出售吗？

父母作为监护人，应当依法履行监护职责，有权利妥善保管未成年子女的财产。那么，父母能够随意处分未成年子女的财产吗？近日，昌平法院审结一起赠与合同纠纷案件，因父亲私自将赠与自己的房产进行转卖，小黄和母亲将其告上法庭。

基本案情

陈女士与黄先生为夫妻关系，两人育有一女儿小黄。2018年，陈女士与黄先生协议离婚，在双方签署的《离婚协议书》中明确约定：位于昌平区的某房屋作为共同财产，归小黄所有。该房屋暂时登记在黄先生名下，黄先生享有永久居住权，待小黄年满18周岁时过户到小黄名下。此房屋不允许进行抵押、更名、转让等行为，若出现此类情况，黄先生将被取消永久居住权。离婚当日，陈女士将涉案房屋转移登记至黄先生名下。

2021年，黄先生将涉案房屋出售给张先生并签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋的成交价格为208万元。陈女士和小黄遂把黄先生诉至法院，要求黄先生赔偿擅自出售房屋造成的损失。

法院审理

昌平法院经审理认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，黄先生与陈女士在签署离婚协议时明确约定将涉案房屋赠与小黄。现黄先生未经陈女士及小黄同意自行处置涉案房屋，故陈女士、小黄要求黄先生偿相关损失于法有据，法院予以支持。最终，法院依法判决被告黄先生赔偿小黄擅自出售房屋造成的损失208万元。目前，该案已生效。

法官释法

问题1

赠与孩子的房产，父母可以随意出售吗？

根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

监护制度的设立是为了保护被监护人的利益。民法典第三十五条明确监护人在履行监护职责时，以“最有利于被监护人”和“尊重被监护人真实意愿”为原则，强调在财产监管方面，“除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。该规定是对监护人法定代理权的法定限制。

监护人在取得监护权的同时也取得了以被监护人名义处分其财产的权利，但如果监护人不是为了被监护人的利益，而是私自以被监护人名义处分其财产，应当认定其为超越法定代理权限，构成无权代理。该处分财产的行为对被监护人不发生法律效力，应当由监护人自己承担相应的法律责任，如果侵犯了被监护人的合法权益或造成相关损失，应当承担赔偿责任。

本案中，陈女士与黄先生在离婚协议中已经约定涉案房产归女儿小黄所有，房产暂时过户至黄先生名下，待女儿18岁时再过户至小黄名下。该约定系双方当事人的真实意思表示，属于二人离婚时对财产、抚养权的问题一并解决的结果，双方均应全面履行相关权利义务。黄先生在明知涉案房产实际归属于女儿的情形下，私自将涉案房产出售，既违反了离婚协议的约定，也侵害了女儿对涉案房产的财产权益，应当承担相应的法律责任，赔偿因私自出售房产而造成的损失。

问题2

如果房产已经出售给他人，能要回吗？

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

善意取得是指行为人无权处分他人的财产，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或他物权的法律制度。该制度旨在保护交易安全、降低交易成本，保护交易当事人的信赖利益。如果监护人处分被监护人的财产超越了法定代理权限，则该行为对被监护人不发生法律效力，被监护人有权追回被处分的财产。此时，财产的受让人可能面临是否能够通过善意取得制度取得财产所有权的问题。

判断受让人是否能够取得无权处分的财产所有权，按照法律规定应当从三个方面进行判断：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意。所谓善意，是指不知让与人无处分权，且无重大过失的。如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，在判断受让人是否为善意时，常常采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由真实权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则应认定受让人为善意。二是以合理的价格有偿转让。无偿取得财产时，不能适用善意取得。在判断价格是否“合理”时，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。三是转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方仅达成了合意，而并没有发生标的物的转移，则不能发生善意取得的法律后果。

本案中，黄先生私自出售涉案房产的行为构成无权代理。此时，涉案房产的受让人是否能够善意取得涉案房产，应根据上述善意取得的构成要件进行判断。涉案房产登记在黄先生名下，现无证据证明受让人存在恶意，且双方签订的购房合同显示的房屋出售价格属于市场合理价格，房屋也已经进行了过户登记，故受让人取得了涉案房产的所有权，小黄与陈女士无法向受让人主张追回涉案房产，仅能向黄先生主张因其私自出售房产造成的损失。

作者：傅静王宇鹏

来源：昌平法院、京法网事

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