2015年1月，福州姚先生购买了一套拆迁安置房。因拆迁安置房所涉被拆迁人是卖方已逝母亲林氏名字，且产权证尚未办理，故姚先生与林氏儿子江先生签署房屋买卖合同时，仍然有让江先生二个姐姐作为共有人在合同上一并签字。合同约定房屋总价为82万，买方先行支付65.6万后，房屋使用权即归买方，余款16.4万待房屋产权办至买方时支付，如卖方违约需支付违约金65万并承担诉讼维权各项费用等。合同另有约定卖方承诺该房产的共有权人对本交易均无异议，若因共有权人因素导致本合同无法履行的则视为江先生违约，由江先生承担全部违约赔偿责任。
合同签署后，江先生将房屋交付给姚先生，姚先生后续有装修并对外出租。2021年3月4日，该房屋权证登记至林氏名下。2021年6月23日，案涉房产变更登记至江先生江大姐名下，取得方式为继承。2022年3月23日，江大姐因贷款将房屋抵押给银行，并办理抵押登记，最高债权数额1869700元。
案件还有一些其他背景资料，比如案涉房屋与另外五套房产原系老房拆迁安置所得，原所有权人为江先生的母亲林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有签订《协议书》，约定通过拆迁所得的六套房产中，四套归江先生所有、二套45㎡房产江大姐、江二姐各分一套。中间，江先生曾将姚先生所汇款项汇给江大姐等，江二姐未收取相应款项。比如房屋现已值218万，期间增值约136万等。
具体中间有什么故事，我们作为案外人很难真正得知。或者二姐弟是真正闹翻，姐姐不想配合弟弟想让弟弟赔偿65万。或者其实只是姐弟因房屋增值巨大反悔故联手布局，想以承受违约金方式来获取剩余近70万增值收益。
姚先生也不是好捏的柿子，在发现江大姐抵押贷款行为后，即在2023年将姐弟三人诉至法院，以合同目的不能实现为由要求解除案涉房屋买卖合同，要求三被告返还购房款、赔偿中介费、装修费、律师费等，要求三被告赔偿因诉争房产涨价造成的可得利益损失（按诉争房屋现有价值2400000元和合同成交价的差额计算为1580000元）。
案件审理过程中虽然江先生、江大姐都作了诸多辩解。比如江先生认为合同约定的违约金已高达65万元，明显超过一般违约金，这可以证明双方已经预见并预设损失最大值，不能再以评估价来认定预期利益损失，且江先生并无法控制江大姐行为，姚先生没有及时要求办理过户本身也有一定过错等。江大姐则辩解其不是合同当事人，其当时只是以房产共有人身份签字，相应违约责任应由江先生承担，与其无关等。
最终法院判决是普通群众喜闻乐见的。法院认为本案合同因江氏姐弟三人无法履行过户义务而解除，江氏姐弟三人构成违约，应承担违约责任。合同约定违约方承担650000元违约赔偿责任，但该合同订立于2015年1月，案涉房产价款早已发生显著变化，该违约金不足以弥补姚先生的损失，故姚先生可以提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，这种差价是守约方的期待利益损失，也是买卖双方在订立合同时应该可以预见的，故对姚先生按房产现有价值与合同成交价的差额主张可得利益损失的诉请，一审法院予以支持赔偿136万。后续二审法院亦维持一审判决。
本案姚先生胜诉关键第一点是所买卖拆迁安置房是现房，即买即住。第二是案涉房屋的相关所有人共有人均有在房屋买卖合同上面签字，如此房屋所涉权利人明确具体且合法，且约定了较高额违约金，后期维权保底收益有保障。否则，如仅是江先生一人签署合同的，则法院很有可能认定姚先生自身也有一定过错，一定程度会减轻卖家违约责任的。
想想也替江氏姐弟二人可惜，偷鸡不着蚀把米。毕竟姐弟二人名下房产众多，后期执行根本不成问题。再者房屋评估价值时点几乎是最高点，到了现在房价至少又下跌30万，可算是双重打击了。
案例索引：(2023)闽01民终10731号