福州房产律师分享—全装修商品房买卖合同需要明确的5个要点

来源：温州市瓯海区人民法院，作者：任 宁 孙嘉遥

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在全装修商品房买卖的过程中，消费者该如何“避坑”与合理保护自己的权益？今天，法官帮你划出重点！

首先，全装修商品房买卖过程中，会有一份买卖合同。

全装修商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

房屋装修合同是否在法律性质上独立于商品房买卖合同，应当结合商品房买卖合同、房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房屋实际交付后装修房屋，交付标的物为毛坯房的，按照装饰装修合同纠纷处理。

本文论述的是设计一体化，房屋和装修一并交付的商品房买卖合同纠纷。

其次，全装修商品房买卖合同可能存在这些相关法律争议。

（一）违约责任的承担主体存在争议

全装修商品房买卖合同装修部分的表现形式主要有：

（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中的装修条款；

（2）出卖人与买受人另行签订的装修合同；

（3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业双方或者出卖人、买受人与第三方装修企业三方签订的装修合同等。

合同有效成立后，当事人应当按约定全面履行自己的义务，合同义务如果没有得到正当履行，可表现为不能履行、迟延履行、不完全履行等多种形态。具体到全装修商品房交易中，则表现为根本违约、逾期交付、瑕疵给付等。全装修商品房交付时装修质量不符合合同约定，无法满足合同基本目的构成违约的，根据合同的相对性，以第1种和第2种形式签订的合同出卖人应当承担约定的违约责任。

经出卖人指示买受人与第三方装修企业另行签订装修合同的，存在两种观点：

• 一种观点认为，买受人对装修企业无选择权，可依据合同法第402条规定，出卖人应承担委托人的责任；
• 另一种观点认为，买受人可以请求出卖人与第三人对装修质量承担连带责任。

笔者认同第一种意见，因为在出卖人指定装修公司的情况下，买受人在签订合同时没有选择权，出卖人往往在买受人付完购房款或签订贷款合同后才联系买受人签订装修施工合同。虽然装修合同是购房人与装修公司签订，应视为装修合同系接受出卖人的委托施工，买受人可以依据合同法第402条规定，要求出卖人对装修质量问题承担责任。

（二）“质量问题严重影响正常居住使用”的认定标准不清

全装修房的质量，除了要达到“毛坯房”的质量要求外，还应满足国家、行业强制性标准以及合同约定的装修的附加要求。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、第13条规定了“房屋主体结构质量不合格”与“质量问题严重影响正常居住适用”两类可以由买受人解除合同的情形，而“质量问题严重影响正常居住使用”与“一般问题即质量瑕疵”的判断标准模糊，在司法实践中争议较大。

• 一种观点认为，严重影响正常居住使用的判断标准主要以安全为标准，对于其他需求，除非合同中有明确约定，一般认定为质量瑕疵。
• 另一种观点认为，除了安全性以外，房屋质量应具备与房屋价值相当的舒适度，应符合买受人的合理预期，严重偏离满足买受人基本生活的通常标准且无法短期内修复的，应当认定为严重影响正常居住使用。

认定为“严重影响正常居住使用”的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果只是质量瑕疵，买受人不享有合同解除权，只能要求出卖人在保修期内承担修复责任或赔偿损失。为维护正常稳定的商品房交易秩序，避免买受人滥用权利，法院对“质量问题严重影响正常居住适用”的认定应慎之又慎。

（三）质价不符能否主张差价

质价不符是指买受人与出卖人签订的合同中明确约定了装修标准，虽然实际交付的装修工程已竣工验收，但实际交付装修的档次明显低于合同约定的装修标准。合同未约定“质价不符”的违约责任，买受人能否因“质量不符合约定”主张出卖人赔偿装修差价?

笔者认为，在买受人能否因“质量不符合约定”主张赔偿装修差价的认定上不能一概地肯定或否定，应区分以下两种情形：

（1）装修方案约定具体明确的，不能以“质价不符”主张赔偿装修差价。装修部分的销售定价是出卖人的市场行为，出卖人与买受人签订合同是双方真实的意思表示，出卖人有自主定价权，买受人有自主选择权，未违反法律、行政法规的强制性规定。交付内容与合同约定不符的，买受人可以主张违约责任。

（2）装修方案不具体、不明确，实际交付价值与样板房差距较大的，应予支持。《商品房销售管理办法》第31条要求实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，应作出说明。样板房反映了房屋装修部分的应有价值，对样板房鉴定得出的装修价值可以作为合同约定的实际交付装修价值，符合买受人订立合同的目的，这是笔者对“质价不符”中“价”的理解，买受人以“质价不符”为由主张的赔偿应以装修部分实际交付价值与样板房价值的差价为限，而非合同约定的装修价格。在这类商品房预售合同纠纷中，往往存在样板房已经拆除，样板房装修标准与合同约定不一致，样板房中过多的“非交付标准”等不规范因素导致样板房无法鉴定或不具有鉴定意义。在这种情形下合同装修差价的损失应如何计算，学术界和司法界仍在探索之中，尚未形成统一的认识。

最后，如何规制全装修商品房买卖中的不诚信行为。

（一）制定质量评定标准

司法实践中“质量问题严重影响正常居住使用”与“一般问题即质量瑕疵”的判断标准模糊，不利于准确区分违约责任与瑕疵担保责任。结合最高院民一庭在《商品房买卖合同解除疑难问题》中的观点和多份涉及全装修买卖合同纠纷的民事判决书进行分析，存在以下情形可以判断为房屋质量问题严重影响正常居住使用：

（1）对买受人的身体健康造成重大影响，如油漆等装修材料含有甲醛、苯造成室内有害气体或放射性物质超标，短期内无法达标和入住；

（2）对买受人的生命和财产安全存在隐患，如消防设施无法投入使用，室内电路、燃气管道设计存在安全隐患；

（3）虽不属于结构性问题，但经多次修理无法修复。如墙面开裂、渗漏、异响经多次修复仍无法解决；

（4）明显变更房间朝向、户型、层高等规划、设计且未告知买受人；

（5）水电煤等基础设施无法实际投入使用；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

（二）出台新版合同示范文本

随着全装修住宅的普及，2014年版国家商品房买卖合同已无法适应商品房交易的复杂性和多变性，尤其是商品房性质、交付手续、房屋质量和保修、违约责任等亟需解决的新情况、新问题。

商品房买卖合同示范文本对买卖双方都具有较强的指导作用，能有效降低买卖纠纷发生的概率。出卖人在合同订立中处于优势地位，为保护消费者的合法权益，笔者建议，在商品房销售合同示范文本基础上增加全装修条款，出卖人另行制定附件或补充合同的，出卖人指定买受人与第三方签订委托装修协议的，也应一并向房管部门报备，并在售楼部、样板房等醒目位置公示。擅自修改的合同文本，不得通过网签备案检查。合同示范文本应明确以下内容：

（1）合同的装修标准，分别明确毛坯房和装修单价。

（2）装饰装修标准和设备标准。明确清晰名牌、规格、型号等内容，且不得使用”其他同级别产品”等语句混淆买受人视听，从而确保买受人装修部分合法权益得到保障。

（3）合同的装修面积，应明确是建筑面积还是套内面积。

（4）合同的违约责任。包括根本违约责任，逾期交付责任，瑕疵担保责任，减价责任等。

（5）验收标准。在现阶段缺乏法律规定的情况下，应在合同中加入条款，以当地的规范性文件作为法定交付标准，更好地保护买受人的权益。合同中未明确上述五类内容的，不得向房管部门申请网签备案。

（三）保全样板房装修价值

《商品房销售管理办法》第31条要求实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，应作出说明。消费者通常通过样板房的客观呈现来判断全装修商品房的居住体验，并作出是否购买的决策。而实践中，很多样板房在房屋交付前就已经违规拆除，合同约定亦模棱两可，参照物已经不存在且价值难以计算，导致买受人陷入维权举证难的困境。

关于差价的认定，司法界目前主要有成本利润测算和委托司法鉴定两种方式，这两种计算方式都存在一定的合理性，但由于客观条件所限都不够准确。建议在样板房完成以后，邀请公证部门对样板房主要设备、设施的品牌、型号等以拍照、视频等方式进行公证，保全的房屋和装修信息可以作为买受人日后主张不完全履行责任的依据，保障消费者能够“所见即所得”。