福州房产律师推荐阅读–设有抵押权的房产证未经抵押人同意不能补办？？？

以下文章来源于鱼龙聊房，作者武夷山李炜

近日，本公众号转发了（2020）鄂01行终853号行政判决书，主要内容是涉案房屋上有抵押登记,故针对涉案房屋补办不动产权证必然涉及到抵押权变更登记。因其未提供抵押权人的书面证明材料,故被上诉人市自然资源规划局作出的被诉《不予登记告知书》于法有据、并无不当。

笔者认为此判决是错误的，具体理由如下：

一、混淆了补证的法律效力。

首先，补换证并未列入正式的登记业务类型中，其不会对登记簿记载的事项进行变动，更不会对当事人的权利义务造成影响，因此在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释〔2010〕14号中第2条第2款明确规定“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”

其次，补换证并非引发抵押权变更登记的事由，法院裁判理由中引用的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第六十八条第五项规定认为补换证必然引发抵押权变更登记，但该条款需有法律、法规的相关规定来支持，无论是不动产登记机构或者法院裁判说理中也均未列明那个法律、法规有认定补换证会导致抵押权变更登记。

二、混淆了登记的申请义务和权利

首先，假设某个行为确实会导致抵押发生变化，而且《细则》也确实规定了当事人应当申请变更，但需要了解的是不动产登记依申请登记而启动的，而这里的当事人并非单指房屋所有权人，而是指抵押权人和抵押人双方提出申请，以此来认定房屋所有权人单方负有义务显然不当。

其次，《细则》第六十八条第二款也明确，并非所有的抵押权变更登记需要提供抵押权人同意办理的材料，这里是指的有其他抵押权人的情况下，如果抵押权变更登记会对其他抵押权人产生不利影响的时候才需要提供。就本案而言，即不存在其他的抵押，补换证更不会导致对抵押权有不利影响，因此也谈不上需要抵押权人同意的书面材料。

综上所述，无论从法律的原理还是具体规定来看，该不予受理都是明显错误的，而更不能理解的是一审二审的行政裁判竟然支持了如此明显的错误行政行为，还认可了错误的法律条款，令人费解。

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