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随着社会老龄化的加剧，老年人赡养问题日渐突出。其中，老人为了养老需求将自己名下房产赠与子女，由受赠子女为其养老的情况屡见不鲜。但由于其他子女知晓后强烈反对，或受赠子女不履行赡养义务，多会引发老人要求撤销赠与、拿回房产的诉讼。司法实践中，主要涉及到以下几个法律问题：
赠与合同成立后子女不履行赡养义务，老人如何行使撤销权？
2017年李某作为被拆迁人与拆迁公司签订《房屋拆迁补偿协议》，协议写明被安置人为李某与两个儿子，2018年李某与两个儿子签订《家庭房屋分配协议》，内容为拆迁所得五套安置房屋全部归两个儿子所有，并由两个儿子赡养李某。此后李某诉至法院，以儿子均未尽赡养义务，且赠与房产未进行权利移转登记为由要求撤销《家庭房屋分配协议》。法院生效判决认为该协议写明李某由两个儿子共同赡养，应包含照顾老人生活起居、提供经济帮助等在内的所有赡养义务，而根据庭审查明的情况，李某目前并未与两个儿子共同居住生活，李某亦坚决表示两个儿子从未进行赡养，今后亦不同意与二人共同生活，在此情况下，考虑到李某已经九十岁，赡养问题与其将来的生活质量息息相关，应尊重老人的个人意愿，因此，该分配协议中关于赠与部分所涉及的赡养条件难以实现。法院最终撤销了该《家庭房屋分配协议》。
老人在作出赠与房产的行为后，如受赠子女不履行赡养义务，老人可根据房产所有权的转移情况行使任意撤销权或法定撤销权。当房屋所有权未移转至子女名下时，根据《民法典》第658条之规定，赋予了赠与人在财产转移之前的任意撤销权，老人可以依据该条规定撤销赠与行为；当房屋所有权已经转移，如老人与受赠子女已经进行了产权移转登记，根据《民法典》第663条之规定，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行，赠与人可以撤销赠与，即老人可因子女未履行赡养义务而行使法定撤销权。但需要注意的是，赠与人行使法定撤销权的期间为1年，是除斥期间，自知道或应当知道撤销事由之日起计算，不存在中止、中断和延长。
2.老人能否以签订赠与合同时被欺诈、胁迫为由撤销合同？
王某与马某系夫妻关系，有一套共有房产，登记在王某名下，2018年初王某与女儿签订赠与合同，将该房产过户至女儿名下。此后马某书写《说明》一份，内容为其陪王某到过户大厅，知道是去办理赠与手续，同意将房屋赠与女儿。后马某否认赠与房产是其真实意思表示，以存在重大误解、显失公平为由起诉要求撤销《赠与合同》及《说明》。法院经审理认为，《赠与合同》是王某本人签署，且王某与女儿共同前往房产交易大厅，马某亦认可其本人当日在过户现场，与马某事后出具的《说明》相互印证，能够证明王某与马某签订文件时的真实状态，现马某主张签订《说明》时不知情、被欺诈，并无相应证据证明，因此驳回了马某的诉讼请求。
根据《民法典》第143条的规定，对民事法律行为的一般有效要件进行了规定，一是行为人具有相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。实践中，老人在赠与房产并过户登记给子女后，按照法律规定无法行使赠与合同的任意撤销权，或者已经超过行使法定撤销权的除斥期间，因此往往提出赠与时意思表示存在重大误解、不知情被欺诈、胁迫等理由要求撤销赠与合同。在此情况下，法院要对老人作出赠与意思表示时是否存在外在干扰、蒙蔽、胁迫等表意障碍进行查明。本案中，夫妻一方将自己名下房产赠与子女并进行了权属转移登记，另一方配偶亦出具同意赠与的说明，并配合前往房产交易机构进行过户，可以认定老人将房产赠与子女的意思表示成立。
3.当老人将房屋以低价出售给一方子女时，是否可以推定其具有赠与的意思表示
薛某与张某系夫妻，二人婚后育有三子，薛甲、薛乙与薛丙。张某于1997年去世，当年薛某使用自己与张某的工龄购买房改房一套，产权人登记为薛某。2008年薛某因病手术，此后一直与儿子薛甲共同生活。2014年薛某与薛甲签订房屋买卖合同，作价10万元，将房屋卖给薛甲。2016年薛某去世。2017年薛乙、薛丙将哥哥薛甲诉至法庭，主张房屋是福利分房，涉及母亲张某的工龄，属于张某与薛某共同财产，父亲薛某不能单独处分，因而要求确认上述房屋买卖合同无效。法院生效判决认定薛某生前将涉案房屋以签订买卖合同的形式过户至其子薛甲名下，作价10万元。该10万元的真实给付情况无法确定，买卖合同因涉及其他继承人权益而认定无效。但薛某希望儿子薛甲继承房屋的意愿是明确的，即便其低价处分房屋的行为不能认定为赠与，在法定继承分割财产时亦应当考虑薛某的生前意愿。且薛某夫妇长期与薛甲共同生活并由其照料起居，可以认定薛甲尽到较多赡养义务，在分配遗产时应对薛甲适当予以多分。最终判决涉案房屋归薛甲所有，由薛甲适当给付薛乙、薛丙相应折价款，具体数额根据评估价值、被继承人所尽赡养义务情况等酌予确定。
老人需要子女照顾，几个子女赡养情况不一，老人一般想把房产赠与尽赡养义务较多的子女，也是情理之中的决定，但为避免子女之间产生纠纷，以及降低过户缴税额度的考虑，便采取签订房屋买卖合同的形式以较低价格将房屋过户至多尽赡养义务的子女名下，意在通过买卖的形式实现赠与。上述案例中，存在两个问题，一是诉争房屋是按照国家政策折算了张某工龄而获得的政策性福利房，张某利益对应的遗产未分割，故各继承人对该部分构成共同共有。薛某与薛甲在未经张某其他法定继承人同意的情况下，将诉争房屋过户，亦无真实房款的给付情况，难以认定为善意买受人，该行为侵犯了继承人和房屋共有权人的合法权益，故房屋买卖合同无效；二是薛某对自己的房产份额以买卖的形式予以处分，并无明确的赠与意思表示，在老人已经去世的情况下，法院难以直接推断出该买卖即为赠与，因此应当按照法定继承处理。但老人希望薛甲获取房产的意思表示是存在的，对于薛某的遗产份额，法院会结合赡养老人情况、老人生前意愿等酌情考虑对薛甲予以多分。
由于房产价值较大，对名下房屋的处分密切关乎老人晚年的生活质量，一定要谨慎考虑。当老人决定处分房产时，应以自身经济条件、身体状况、养老条件等为前提，慎重作出赠与或低价出售给子女的决定，以免出现受赠人不尽赡养义务、子女之间产生矛盾等情况引发讼累，既伤了家庭和气，也使老人后续养老的物质保障难以为继。
