小区车位买卖、租赁的法律风险分析及建议–福州房产律师推荐阅读

海坛特哥 微信公号

小区车位买卖、租赁的法律风险分析及建议

 

上海锦天城（杭州）律师事务所  周山涧

 

关于住宅小区车位，目前存在的普遍现象是开发商为了尽快销售车位以实现回款目的，在车位销售不力的情况下采取超配比销售、向非业主销售或长期租赁的情况。我们认为相关行为存在一定法律风险，具体如下：

 

一、主要法律规定

 

《物权法》

第七十四条：车位、车库的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

 

《民法典》

第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

 

二、关于“应当首先满足业主的需要”的理解

 

无论是物权法、建筑物区分所有权司法解释或是尚未生效的民法典，均规定了“应当首先满足业主的需要”这一主要内容，并由此引发了以下三个方面的适用问题：

 

（一）如何界定“业主的需要”的合理范围

 

建筑物区分所有权司法解释第五条字面来看，所谓需要的合理范围即通过车位配比予以确定或推定，而无须探究业主的购买力或购买意愿或实际需求程度。民法典理解与适用亦对该规定予以了确认。

 

（二）如何确定是否满足“业主的需要”

 

1、最高院观点

 

建筑物区分所有权司法解释第五条字面来看，通过出卖、出租或赠与等方式确保业主可以使用车位、车库，满足其停车需求即可，而无须取得车位所有权。

 

另，建筑物区分所有权司法解释理解与适用第91-95页认为，无论车位配比如何，开发商均不得将车位（车库同，以下不再单独强调）出卖给业主以外的第三人；并且，对于向业主销售车位时，不得向某个业主超配比销售车位，例如车位配比为1：1的情况下不得向某业主销售2个车位，或者在车位配比超过1:1小于2:1的情况下不得向某业主销售3个车位。但在满足配比或有剩余车位暂未售出的情况下可以将车位出租给业主之外的第三人。对于业主在房屋交付后经过长时间提出的购买车位需求是否应得到满足，最高院并未在本书中直接给出确定答案，而是称问题复杂需要研究。

 

民法典理解与适用一书中亦明确为了保证首先满足业主的需求，开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人，这是一个重要的前提条件。（物权编理解与适用上p368）。

 

2、各地法院的观点

 

（1）杭州拱墅区法院

开发商事先通知业主购买车位，即已经保证了业主的优先购买权，业主因自身原因未能购买车位的不得要求开发商赔偿。案号：(2017)浙0105民初8580号。

 

（2）杭州市中院

开发商在向小区业主告知车位销售事宜但小区业主并未全部购买或租赁车位的情况下，将剩余的405个车位转让给关联公司万科物业公司，由万科物业公司继续将该些车位出让或出租给小区业主使用，该行为并未影响小区业主对小区配套车位享有的优先使用的权利。案号：(2019)浙01民终2638号。

 

（3）江苏省高院

业主对开发商采用公告公开信息方式和公开销售车位的交易方式不持异议，表明接受开发商公告公开信息和公开销售车位的交易方式。当事人应按公告已确定的公开销售车位的方式积极行使权利和履行义务。开发商在第一次销售公告中限定销售对象为首次购买车位的业主，设置1个月的销售期限，并告知如仍有剩余车位将扩大销售对象为全体业主,后开发商按照公告确定的方式处分车位，应视为已履行了按配置比例处分车位的义务。案号：(2018)苏民终798号。

 

 

（三）开发商违反“应当首先满足业主的需要”的规定，对于开发商、业主、第三人之间的权利义务关系如何处理

 

1、最高院认为“应当首先满足业主的需要”系效力性强制性规定，违反该规定合同无效。

 

建筑物区分所有权司法解释理解与适用第97页载明该规定性质为效力性强制性规定，违反该规定订立的合同应当被宣告无效，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。小区业主合理停车需求未被满足，开发商与其他业主或业主外第三人签署的车位租赁合同应终止履行。民法典理解与适用基本采相同观点（物权编理解与适用上p369）

 

深圳中院亦采类似观点：小区车位紧张，无法满足业主需要时，非小区业主不具备合理的在涉案小区内停车的需要，无权按照原签署的车位租赁合同继续使用该小区车位。案号：(2018)粤03民终23713号。

 

2.个别地方法院认为“应当首先满足业主的需要”并非效力性强制性规定。

 

北京市三中院认为《物权法》74条第1款并非效力禁止性条款，违反该条款可有其他救济方式，依现有法理不能认为违反该条款即导致合同无效。案号：(2014)三中民终字第00820号。

 

三、建议

 

综上所述，我们认为最高院及各地法院对于所谓“业主需要”的边界各持一词，对如何才算满足了业主需要存在明显分歧。而其中最大的分歧在于开发商提前告知业主可购买车位信息是否意味着保障了业主的权利。

 

对此，最高院一方面提出业主二十年甚至五十年后购买第二辆车，开发商也应当满足停车需要吗？业主购买尾房时明知小区没有车位了开发商是否违反了物权法？这些问题非常复杂需要研究（区分所有权司法解释理解与适用p87），业主的需要应是在时间上、数量上都合理的（民法典物权编理解与适用p366），至此，最高院似乎认同开发商无义务在时间上永远保证业主的“停车优先权”，至少该问题是尚无定论的，但最高院在民法典物权编理解与适用p367-p370长篇论述业主行使维护“停车需要”权利的前提时，却完全未将“停车需要”发生的时间或开发商是否提前通知了业主等因素考虑在内，而是认为在业主“停车需要”发生时（无论该需要是多久后发生），均可主张超配比车位销售合同无效或终止超配比车位租赁合同，以此保障自身的“停车需要”，至此似可判断最高院的基本观点还是倾向保护业主的权利。而部分地方法院认为开发商只需要车位销售前或销售开始时充分告知业主车位销售信息或通过其他方式实际确保业主可行使购买车位的权利或承租车位的权利，在此情况下即算保障了业主的权利，若业主因自身原因未购买车位或承租车位的即丧失优先购买权（最高院认为业主该种权利不并不等同于优先购买权，篇幅原因不再赘述）或不支持其向开发商索赔。

 

我们认为，《民法典》施行在即，鉴于最高院观点较倾向于业主，稳妥而言建议开发商在销售车位时仅针对小区业主，同时应按小区车位配比进行销售、不得超配比销售。其次，若发生小区车位销售不利的、出现剩余车位长时间无法卖出的情况，建议将该等车位出租给小区业主，若业主拒绝承租的可考虑出租给非业主，时间上建议短租。