福州房产律师推荐阅读–法官详解：相邻关系纠纷典型类案的审理思路

（1）如果原告针对不动产使用人的某种不当行为（如夜间装修产生噪音、房屋渗漏水），不动产所有权人无需参加诉讼。

（2）如果原告的诉讼请求涉及不动产及其附着物的处理（如使用人拆除承重墙、破坏防水层、私搭乱建等），原告要求恢复原状，因涉及所有权人的利益，应以使用人和所有权人作为共同被告，所有权人因对其不动产未尽到合理管理义务，需与使用人承担连带责任。

第二，参照地方性法规、行政规章中的具体规定。在处理有关通风、采光、日照等相邻纠纷案件时，有关诸如建筑物间距、户外设施的安装、住宅光照时间等方面的规定，可作为判定妨害是否存在的重要依据。

第三，对比历史现状。如一直由于历史上存在的某种因素导致不动产权利人的便利受到限制，只要后来相邻方的行为没有超过这种因素，则不可认定妨害存在。

第四，谨慎适用习惯。虽《物权法》规定习惯可成为相邻关系纠纷案件的依据，但适用的前提是无相关法律、法规或其他规范性文件加以规制。同时，习惯的存在需要由当事人主张并提供证据予以证明，且不可违背公序良俗。

第二，从次序来说，获得不动产权利在后的权利人比获取权利在先的权利人负有更大的容忍义务。

第三，从个体来说，通常情况下，单位要比个人负更大的容忍义务，身体健康的成年人要比病人、老人和儿童负更大的容忍义务。

第四，从可回避性来说，加害方本可避免妨害发生而未避免的，构成妨碍。反之，妨害无法防止或者防止成本过高的，受害方应负较高程度的容忍义务。

当事人请求法院保护相邻权应以该权利被侵害为依据，建筑物是否属于违章建筑、是否应当拆除，均属于政府相关部门的职责和管理范围，与相邻权是否被侵害没有因果关系，当事人不能通过民事诉讼程序变相对违法建筑进行确权，更不能以相邻权被侵为由要求拆除建筑物。因此，此类案件不属于民事案件受理范围，法院应当予以裁定驳回。当然，如果原告以被告搭建的违章建筑影响其通行、通风、采 光、安全等为由提起诉讼的，可以相邻关系纠纷予以受理并按正常审判规则加以处理。

第二，出卖方违章搭建给相邻方造成妨碍，相邻方起诉买受方拆除时，买受方是否可以免责？

因买受方从出卖方处购买房屋后，已继受了该房屋所涉的所有权利义务，包括违章搭建部分的占有、使用权利。因此，即便该违章建筑并非由买受方实际搭建形成，其也应就建筑物对相对方造成的相邻妨害承担相应的责任。

因楼上漏水引起的相邻纠纷案件，经归纳，大致分为三类原因：一是楼上业主的原因。如楼上业主装修房屋、改变管道、不当用水等行为，破坏地面防水设施；楼上业主的地板、水管等防水材料因使用年限过长导致老化，造成用水时房屋漏水。二是物业公司的原因。如因连接房屋的公共管道或其他公共设施设备损坏发生漏水现象。三是开发商的原因。如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。当然，由于部分案件的当事人在起诉时尚无法准确确定漏水原因，故为查明事实，必须先申请漏水原因鉴定，以便于后续责任主体的确定。

（2）关于责任主体的确定

基于鉴定报告结论，当事人起诉的被告及请求权基础将有所不同。只有涉及楼上业主原因导致的渗漏水问题才属于相邻权纠纷。若查明为物业公司的原因，相对方应基于物业服务合同向物业公司主张权利。若为开发商的原因，相对方则应基于商品房买卖合同向开发商主张权利。

（3）关于损失范围的确定

审判实践中，一般先通过司法鉴定确定受损范围并出具修复方案。在各方当事人对修复方案均无异议的前提下，可由侵权人根据修复方案进行修复直至不再渗漏水。若双方矛盾较大，侵权人修复存在障碍，受害方亦可要求依据修复方案评估相应的修复费用，由侵权人承担给付义务。同时，因漏水鉴定及修复导致房屋暂时不具备居住条件而产生的合理租房费用，亦应属于损失范围。

依据《中华人民共和国关于房屋空气调节器安装规范》中的有关规定，空调器的室外机组应尽可能的远离相邻方的门窗和绿色植物，与相对方门窗距离不得小于下述值：（1）空调器额定制冷量小于4.5KW的为3米；（2）空调器额定制冷量大于4.5KW的为4米。据此，空调设备应当尽可能远离相邻方的门窗。在有多种可选位置时，应选择与相邻方固有门窗距离最大或对相邻方影响最小处。违反上述标准对相邻方生产生活造成妨碍的，应判令其排除妨碍；造成损害的，应予以赔偿。

第二，关于空调开启后的低频噪音及振动问题

此类纠纷多因安装大型中央空调所致，审理时应注意把握如下三个环节：

（1）加强现场勘查。为充分掌握、核实基本情况，法官应实施现场勘查，了解中央空调管线排布走向，中央空调外机安装位置等，初步感受设备开启后噪音及振动的程度。通过测量数据、拍照、录音录像等方式固定证据。勘验笔录中着重标明方位、距离、高度等关键信息。

（2）依托司法鉴定。在现场勘查无法解决纷争的情况下，应启动司法鉴定程序。根据被告的主体身份不同，适用的测量方法、评价标准均有所不同：若被告为营业性文化娱乐场所、商业经营企业，可适用《社会生活环境噪声排放标准》；若被告为工业企业，可适用《工业企业厂界环境噪声排放标准》，分别以上述标准对低频噪音进行检测，并以此评价是否超标；关于振动则均采用《城市区域环境振动标准》进行检测、认定。