【案情简介】 原告邓某某之子与被告王某某系朋友关系，原告为天水市某区某村村民，其在该村登记有宅基地一处，王某某为天水市某县某村村民。经双方多次协商，达成在原告名下宅基地上合作建房的合意，并签订《合作建房合同》，主要内容为：原、被告一致同意在原告所有的上述宅基地上建造一栋四层楼房，总面积XXXX㎡；由原告提供建造楼房的土地，由被告负责建造费用；建成后第一层到第三层房屋由原、被告各自占有（所有）50%，第四层房屋（包括楼顶）由被告所有；楼房建成后如对外销售，必须先销售被告的房屋，售完后方可销售原告的房屋；原告保证该宅基地合法，权属清楚，并已取得全部共有人同意，且无任何担保或抵押，若有以上问题或其他产权原因导致被告无法建造或取得房屋，原告愿意赔付被告的全部建造款、利息及该房屋的增值部分；如该楼房拆迁，原告需配合被告办理相关事宜，所有拆迁所获得的安置补偿如地上附属物及所有设备补偿和土地补偿款按原、被告各自所占有（所有）的份额由原、被告各自所有；……本合同自签订之日起生效，在建造过程中，原告不得违约，如违约，原告愿意赔付被告全部建造款及利息；…… 原、被告及证明人在上述合同上签字。合同签订后，由被告出资将原告在该宅基地上的原有房屋拆除。后被告让他人以包工包料的方式建房，并约定工程建筑面积、单价及总造价。在合建房屋地基完工及第一层房屋建至毛坯房封顶时，原告以被告资金不能保证导致无法修建为由起诉至法院，要求确认合同无效并赔偿拆除其原有房屋的损失。 庭审中，确定被告给原告拆除原有房屋的费用及被告在原告宅基地上修建房屋的支出分别为24000元、330720元。 【争议焦点】 原、被告签订的《合作建房合同》是否有效及被告应否赔偿拆除原告原有房屋造成的损失。 【案例分析】 关于合同效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。认定涉案合同效力，应从现行法律、行政法规关于宅基地的性质、目的及流转的相关规定进行综合分析。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。据此，个人对宅基地只有使用权，没有所有权，而宅基地使用权是一种特殊的用益物权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能，宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，原告系天水市某区某村村民，依法取得宅基地使用权证，而被告非原告所在村集体成员，双方约定由原告提供宅基地、被告出资建房，并对建成后房屋产权分配份额进行了书面约定，而根据“房地一体原则”，被告就会依约享有部分宅基地使用权，故原、被告签订的《合作建房合同》违反法律、行政法规关于宅基地使用权主体资格的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。再参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十九条：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”本案被告不是原告所在村集体成员，其欲通过投资取得原告宅基地上房屋的行为，属于变相购买房屋，故该约定应认定为无效。综上，原、被告签订的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现被告已按合同约定投资，在原告宅基地上修建房屋地基及第一层毛坯房（封顶），因该房不能返还，故原告应返还被告投资建房的成本。经核算，被告在原告宅基地上修建房屋的支出应为330720元，此支出应由原告返还。 原告要求由被告赔偿其原有房屋被拆除的损失，因原、被告在签订的《合作建房合同》中约定由原告提供建房的宅基地，而拆除原有房屋系其履约的前提，并由其自行决定，而非被告私自拆除；被告虽实施了拆除房屋的行为，但系依照原告指示所作，故原告自身应对拆除房屋的行为承担相应后果；且原告拆除原有房屋的行为系为了新建房屋，现原告的宅基地上已开始新建房屋，原有房屋即不再具有价值，故对原告要求被告赔偿其原有房屋损失的诉讼请求不予支持，被告因拆房支出的24000元费用亦应由原告退还。 【判决结果】 一、原告邓某某与被告王某某签订的《合作建房合同》无效； 二、原告邓某某向被告王某某返还房屋修建款及拆除原有房屋支出费用共计354720元； 三、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。 【法官寄语】 虽然平等主体之间可以通过协商签订协议，但在签订协议时一定要审查协议内容是否违反了法律、行政法规的强制性规定，若不依法审查，就会给双方造成损失。 来源：泰州法院网 作者：王存芳
