本报讯 （记者 安海涛）拆迁户在没有参加摇号、签订拆迁补偿协议的情况下，就急于委托中介“预售”部分安置房，并与中介和买受人签署了三方协议，其后，拆迁户摇号时未选择购买意向书确定的三处房产，中介以拆迁户违约为由诉至法院。近日，福建省厦门市中级人民法院对该案作出二审判决，维持海沧区法院一审判决，驳回了中介的全部诉求。
家住海沧区的吴先生的房屋即将拆迁，按规定可以拿到多套安置房。2014年1月，在安置房还未按照相关程序摇号确定的情况下，吴先生想将部分预期的安置房出售变现，与房产中介刘女士签订《授权委托书》，约定吴先生授权刘女士出售位于海沧区某花园的房产，楼层、户型任刘女士的客户挑选，实收价为5200元每平方米，售出价格多出部分归刘女士，如少于5200元每平方米，刘女士予以补足。出售时间以吴先生与政府签订拆迁协议当日止。在委托期间如果吴先生私自出售或者委托他人出售，均要赔偿刘女士损失并支付中介费。
签约后，刘女士很快找到三位买主，三人分别与刘女士、吴先生签订了三方《房屋购买意向书》，三位买主要求购买安置房小区内朝向较好的房产，并选定了具体的门牌号，协议时效为签订之日起一个半月内。之后刘女士代吴先生收取了三人意向金各2万元。
三份协议到期后，吴先生仍未收到摇号和签拆迁补偿协议的通知，刘女士退还了三人的意向金，但刘女士仍想延长《房屋购买意向书》约定的期限。岂料不到两个月，海沧区的房价大涨，吴先生拒绝再延期。而刘女士已与三个买房人自行签署了购房意向书，但吴先生拒绝再出售安置房。
同年5月，吴先生以户主名义与拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，分到的安置房中未包含之前三方协议中所指的房产，协议明确被安置对象包括吴先生的妻女。刘女士认为吴先生可以选《房屋购买意向书》中所约定的房产而故意不选，造成其中介费损失及房产差价损失，于是将吴先生诉至法院。
吴先生辩称，安置房并非其个人财产，而是安置户共有的财产，其与刘女士签订的《授权委托书》没有获得其他共有权人的同意，属无效委托，没有法律效力。并且在委托书签订时，吴先生对房产不但未持有合法的权属证书，也未实际占有房产，甚至没有证据证明房产真实存在，且内容明显荒谬，尤其是“楼层、户型任刘女士的客户挑选”的内容。故认为授权标的不明确，授权内容不合法，《授权委托书》并未合法有效成立。而依据《授权委托书》签订的《房屋购买意向书》已因过期而失效，且也协商退约完毕予以解除。
海沧区法院一审认为，吴先生与刘女士签订的《授权委托书》合法有效，但《房屋购买意向书》约定了终止期限，吴先生在签订拆迁协议之前，该意向书因期限届满而效力终止。刘女士依据效力已终止的《房屋购买意向书》要求吴先生承担违约责任没有事实和法律依据。法院据此驳回了刘女士诉求。
刘女士不服一审判决，向厦门中院提起上诉。厦门中院审理认为，一审判决事实清楚，认定准确，遂维持了原判。
■法官说法■
安置房预售常“变脸”，须谨慎交易
本案承办法官黄玉梅在接受采访时指出，安置房进入房地产市场流转，虽受到法律认可，但由于此类房源的特殊性，在流转税费、条件等方面均有区别于商品房的特别规定，安置房在尚未摇号及签署拆迁补偿协议之前即进行预售，则存在更多的变数及风险。
一是拆迁安置以家庭和户为单位进行，安置房系家庭共有财产，拆迁补偿协议的签约人往往是家庭成员的代表，并不是安置房唯一的产权人。仅与拆迁户主签署安置房买卖协议，可能会为日后交易埋下纠纷隐患。二是拆迁安置受土地整体规划及拆迁总体进度影响，拆迁补偿协议的签署及安置房的摇号确定可能“旷日持久“，在房价波动较大的地域和时间，会增加违约风险。三是通过摇号确定的安置房，与安置户的数量对比关系的变化有关，有可能随机选择，也可能先选先得，均会影响安置房的确定。
当事人可以依法约定附期限合同，并把期限的届至作为决定合同效力的依据。本案当事人在签署《房屋购买意向书》时，约定了合同终止期限，此举保护了房价上涨情况下卖房人的权益。
来源：人民法院报
