福州房产律师——最高院司法观点：一房二卖情形下的权利保护顺位

在“一物二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的；均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。但是，如果两个涉共同标的物的合同，其中一个未发生法律效力或被认定无效，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。就本案而言，如本院第一部分所述，许国承与海渔公司签订的《房产转让合同》因所附约定生效条件未成就而未生效，合同不具有可履行性，许国承对合同项下房产不享有请求权，当然亦不能对抗威瀚公司基于合法有效的《产权交易合同》所享有的对相关资产的请求权。由此可以认为，海南高院14号民事判决内容不存在错误，亦未侵害许国承的合法权益，一审判决驳回许国承的诉讼请求，并无不当，应予维持。许国承关于其为有独立请求权的第三人,海渔公司、威瀚公司等恶意串通，隐瞒事实，欺骗法院，导致海南高院14号民事判决损害其合法权益的上诉主张，于法无据，不予支持。但是，应当特别提出的是，海渔公司在明知海南省国资委不同意以协议方式转让相关资产的情况下，本应依《房产转让合同》约定及时通知许国承并退还已收取的购房款，但其隐瞒实情，欺骗主管部门，一物二卖，背离民事活动中应当遵循的诚实信用原则，对造成本案纠纷具有不可推卸的责任，对因其过错给许国承造成的利息损失、机会利益损失均应依法承担赔偿责任。本院对许国承与海渔公司之间的合同关系进行了审理，但鉴于许国承未提起赔偿相关损失的诉讼请求，因此不宜在本案中对此作出具体认定及判决。许国承可另循其他法律途径予以解决。

二、关于英杰公司和谢上略、众汇公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位的问题。

该问题涉及“一房数卖”的合同履行问题，关于“一房数卖”的权利保护顺位问题在司法实践中已有相对成熟的裁判规则，本院就该问题具体分析认定如下：

第一，考量合同履行情况。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋对于销售方而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义，故，此时应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

第二，占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告谢上略庭审出示了交纳物业管理费，水、电、气等费用票据原件，交房通知书，房屋验收表，第三人众汇公司对证据三性予以认可，足以证明被告英杰公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为英杰公司将房屋交付给了原告，原告对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于谢上略已就诉争房屋支付完全部购房款，已经取得英杰公司交付房屋并占有使用的事实，法律应当保护此种事实状态。

第三，合法占有房屋的房屋买受人的债权应得到优先保护。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本院确认原告谢上略的房屋买卖合同债权应当优先保护。

综上所述，本院依法确认原告谢上略和被告英杰公司签订的《商品房买卖合同》中谢上略享有的债权请求权（请求被告英杰公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。