近年来，随着商品房市场的繁荣，物业服务行业也得到长足发展，接受物业服务成为人们日常生活中绕不开的事情。但是，一些物业公司服务观念僵化，管理模式陈旧，物业服务水平无法满足业主日益增长的需求，在业主维权意识和自治意识日渐增强的情况下，业主与物业公司之间矛盾频发。因此，法官提示，业主在与物业公司产生矛盾时，需要留心可能存在的法律风险。
程序不合法，被判新物业管理合同无效
业主委员会有权自行更换“管家”？
某小区原由旧物业公司提供物业管理服务，在合同到期前3个月，该小区业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约，同时，业主委员会重新招聘新物业公司，并成立7人评审小组，投票决定物业公司的选聘事项。涉案的新物业公司成功中标并与该小区的业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》。但涉案的新物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠，交接未能完成。
法院经审理认为，业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下，自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，违反了法律法规规定的民主议定程序。另外，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此，涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新的《物业管理服务合同》无效。
因此，一审广东省江门市蓬江区人民法院、二审江门市中级人民法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效，判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。
缴纳物业费可以任性拒绝？
业主以物业服务存在质量问题为由不缴纳物业费，理据不足被判支付欠费
黄某是某小区的业主，与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司提供物业服务。但在日常居住中，黄某认为物业公司没有履行门岗服务，没有实行24小时值守服务，没有保障公共环境卫生，没有履行公共设施的维护服务以及小区存在违章建筑等物业服务质量瑕疵问题，因此拒绝缴纳31个月的物业服务费。经物业公司合理催收，黄某仍未缴纳。物业公司遂诉至法院，要求追缴黄某欠缴的物业服务费。
值得注意的是，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，虽然从黄某提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明。
蓬江区法院经审理认为，由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业服务费的合法理由。故黄某以服务质量为由拒交物业费，理据不足，法院不予支持。故此法院判决黄某应向物业公司支付欠缴的物业服务费。
卖完房就完事了吗？
旧业主未告知新业主转让物业，需承担连带清偿责任
卖了房的邓某万万没想到，自己会因已卖出的房子被物业公司起诉。
邓某之前向王某转让房屋，并将房屋过户到王某名下。双方签订了《房产买卖合同书》，约定由邓某负责缴纳物业管理费到交房之月止。可是买了房的王某一直没有按时缴纳物业费，在拖欠30个月的物业费之后，物业公司起诉至法院，要求邓某向物业公司支付物业管理费以及相应的违约金，王某对邓某的债务承担连带清偿责任。
邓某辩称其已将房产转让给王某，并办理了过户手续，故此后的物业管理费不应再负担。
但物业公司认为，邓某作为业主与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，其中约定房屋物业管理具体事项，包括业主转让或者出租物业时，应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向物业公司备案，并按物业公司规定办理相关变更手续等事项。邓某并未能提供证据证明其已经按照《前期物业管理服务协议》的约定将物业转让合同交予物业公司备案以证实房产转让的事实，更未在合理期间内带同王某至物业公司办理相关变更手续，因此邓某与物业公司约定涉案合同解除的条件并未成就。邓某于第一次庭审时才将涉案房屋转让的相关资料交予物业公司，根据我国合同法第九十三条及第九十四条的规定，双方签订的《前期物业管理服务协议》于当日才解除。因此，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。.
一审开平市人民法院经审理认为，涉案《前期物业管理服务协议》具有法律效力。根据物业公司与邓某签订的协议约定，双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。案中，邓某虽将涉案房产转让给王某，但其并未能提供证据证明其已经履行合同约定的产权变动告知义务，因此双方约定的合同解除条件并未成就。服务协议于邓某将房产转让的相关资料交予物业公司时才得以解除。而王某为涉案房屋的新业主和实际使用人，应承担向物业公司支付物业管理费的义务，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。二审江门中院维持原判。
另外，许多地区的《物业管理条例》均有规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此，在日常生活中，即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定，根据前述条例，业主在转让或者出租物业后，也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。
纠纷原因
管治不足催生物业纠纷
物业公司与业主之间的“供求”矛盾。物业公司在特定的小区中享有排他性的管理地位，在合同期内业主只能被动而且依赖地接受管理服务。但是，一些物业公司服务观念僵化，管理模式陈旧，工作只停留在日常的维修维护水平，忽略了业主对于公共服务的进一步需求。
有些业主法律意识淡薄，不重视合约精神。有些业主存在的“业主至上”的思想，对物业管理服务期望过高，认为自己缴纳了物业管理费，物业就理所当然地应该全部负责，在物业未达到期望之时，业主与物业之间便容易产生矛盾。
“业主委员会”等业主自治组织难以发挥作用。一般而言，前期物业服务公司大多数由开发商指定，物业管理合同常常为格式合同，业主对此均没有选择的余地，加之很多小区没有成立业主大会、选举业主委员会，业主委员会在选聘物业服务企业与签订物业服务合同方面的作用得不到发挥。
物业服务行业自身发展不够完善，缺乏行业标准、有效竞争和监管。许多物业公司仅靠物业管理费收入来支撑日常的经营，不仅限制了企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。
法官提示
完善立法 强化监督 规范服务
涉物业纠纷成为影响城市基层社会秩序与居民获得感的重要因素，如何真正从源头上预防和化解该类矛盾，维护居民生活安宁与社区和谐稳定，业主、物业公司甚至政府部门应该共同努力。
物业公司：切实提高物业服务的质量
物业工作要重视小区公共方面的管理，更要突出为广大业主服务这个目标。物业管理人员的素质，在一定程度上决定了物业管理服务质量的好坏，因此物业工作人员应持证上岗，不断加强后续的技术培训，强化对物业管理服务合同的法律意识、规范意识，切实提高物业管理服务的水平。加大物业服务的透明度，对服务的项目及收费标准定期向业主公布，接受业主的监督，提高业主对物业管理公司的信任度，减少与业主之间的矛盾，从源头上减少纠纷。
业主：提高自治能力以及依法维权的意识
作为业主，要自觉提高自身的法律素养，了解涉及物业管理的相关法律规定，特别是要知晓涉及维护业主权益的内容，才能自觉依法维护自身权益。业主作为松散的个体，很难在同一问题上达成一致的共识，因此应健全业主自治制度，加大对物业公司的监管力度，依托合法的管理规约以及议事规则来开展工作，充分发挥民主意识，使业主积极参加小区公共事务的管理。
相关部门：源头立法，从严监督，多元调解
完善物业管理的法律、法规。完善物业管理招投标、前期物业服务合同与物业服务合同过渡期、物业服务标准以及收费标准、业主自治等方面的立法，制定和公布地方法规，建议将此方面纳入地方立法计划，建立配套的实施细则，以便更好地解决物业服务相关纠纷。
加大对物业服务行业的监督管理力度。各市（区）政府、住建部门、街道办以及社区居委会等机构，需要进一步落实属地管理的职责，加强物业企业的准入退出机制，建立物业行业自律机制，强化小区法制宣传与安全协管工作，促进物业服务合同签订的科学化和规范化，共同引导物业公司立足行业依法守信，督促物业公司提前发现和解决问题，避免纠纷的发生。
积极运用多元化纠纷解决机制化解矛盾。要引导物业公司与业主本着互谅互让的原则，在注重双方权利平等保护的基础上，依托基层组织，走进社区，积极将涉物业纠纷的处理融入国家治理体系，推动各方达成和解。
来源：人民法院报 作者：黄海磊 何奎
