福州房产律师蔡思斌分享：父亲代理儿子与己方签订的房屋买卖合同无效

本报讯  小李的父母李先生与张女士自愿办理赠予公证将海淀某处房屋赠与小李，后李先生以小李的法定代理人身份代理小李与己方签订房屋买卖合同，又将房屋过户回己方名下，现17岁的小李将其父李先生诉至法院，要求确认其与父亲之间关于买卖涉案房屋的合同无效。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，法院判决确认双方合同无效。

    原告小李诉称，2014年3月其母张女士因与其父李先生感情不和分居，携其在外居住；2014年11月，李先生私自将其名下房屋以买卖形式过户至己方名下，2016年父母离婚诉讼中，小李方才得知房屋被过户至李先生名下，现诉请要求确认其与李先生签订的房屋买卖合同无效。

    被告李先生辩称，小李母亲张女士以离婚和侵吞夫妻共同财产为真实意图，采用欺诈手段，诱骗其将涉案房产赠与小李并完成过户手续，其误以为婚姻家庭稳定，即将涉案房产赠与小李，也是夫妻共同财产的另一种存在形式。过户完仅6天，张女士就与其正式谈离婚事宜。为避免遭受重大损失，其于2016年1月将涉案房屋出售给善意第三方，并将售房款用于家庭生活消费，不同意原告诉请。

    法院经审理后确认，涉案房产系李先生与张女士婚后所购，登记在李先生名下。2014年1月，李先生与张女士分别办理赠予公证，将涉案房产赠予小李，并办理过户手续。2014年11月，李先生以小李法定代理人身份代理小李与己方签订房屋买卖合同，将涉案房产过户回己方名下，购房款未实际给付。李先生主张过户前征得了张女士、小李同意，未提交相关证据。另查李先生后将涉案房屋出卖给第三人，售房款用于李先生生活开销。

    法院经审理认为，涉案房屋于2014年1月通过赠与形式过户至小李名下，合法有效，涉案房屋应归小李所有。就李先生通过存量房屋买卖形式将房屋过户至己方名下一节，首先，本次房屋买卖系以签订买卖合同的形式办理了房屋过户手续，并无钱款交付，亦非真实的买卖关系；其次，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外；本次过户手续李先生以小李法定代理人身份，与己方签订合同，李先生主张事前征得了小李及张女士的同意，就此点李先生并未提交充分证据证明其主张，法院不予采信，李先生此代理行为违反了被代理人的利益；再次，李先生当时作为小李法定代理人，应当按照最有利于被监护人的原则履行职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，李先生将涉案房屋过户至己方名下后，另行将房屋售出，售房款其主张已全部花销，非为小李的利益处分涉案房屋。法院遂判决确认小李与李先生之间签订的存量房屋买卖合同无效。

   来源：人民法院报 （小  鲁）