房产是被执行人财产的主要形式，人民法院对被执行人的财产处置，也以处置房产最为常见。由于房产所涉金额较大，与当事人利益攸关，故处置中阻却因素较多。浙江省舟山市中级人民法院统计发现，2012年以来，该市法院在淘宝网司法拍卖房产332套，其中约1/10在执行过程中存在阻却因素。 所谓“阻却”，系案外人以对被执行人房产享有实体权利为由，提出执行异议、案外人异议之诉。主要有三种形式：一是案外人提出房产已经被其承租，租赁期较长，不少合同直接约定租赁期为十年或二十年，且租金已经一次性付清；二是案外人提出房产已经被其购买，尚未来得及办理产权变更登记；三是原配偶提出房产虽然登记在被执行人名下，但被执行人在与其协议离婚时，已经将房产分配给自己。 对房产执行的阻却，事关债权人、债务人、案外人的切身利益，人民法院应依法审查阻却事由是否成立，既要维护正常的执行秩序顺利推进，又要依法保护案外人的相关合法权益。 对于“以租赁为由阻却执行的”，应着重审查是否具有虚构租赁合同、企图抵制强制执行的情形，主要审查租赁合同有无支付价款，案外人有无实际占有使用房产。关于有无支付价款，实践中可以通过相关主体间原有的进出账记录进行捏造，但是有无实际占有使用房产，却很难捏造，周围群众也可以作证，无论是生活住房还是生产用房，若被承租使用过，应有特定的痕迹，如房间中留有案外人的生活用品或机器设备等生产工具，用水、用电、用气等会留有记录，很难伪造。此外，还有一些判断依据，比如案外人有没有装潢过房产？案外人作为公司的，如果已经领取营业执照，并且把案涉房产作为住所地，或者在公司固定资产账目中已经登记，并在工商部门备案，这些都是实际占有的可信的证据。 对于“以购买为由阻却执行的”，在确认房产买卖合同的真实性前提下，应着重审查以下几个方面：一是案外人买受房产是否先于法院执行，若法院采取查封措施在前，案外人签订合同在后，则不得阻却法院执行；二是案外人是否已支付全部或部分购房款，鉴于房产交易通常为大额交易，因此，案外人一般应提供银行汇款或转账凭证，或者至少应说明银行转账的网点，以便法院核实。案外人作为公司的，财务往来明细应反映购房款项目的支出；三是案外人是否已实际占有该房产，判断标准和前述部分基本一致；四是案外人对未取得房产登记是否存在过错，如未登记系因被执行人“跑路”、长期出境、下落不明、拒不提供有关证件，或房地产管理部门拖延、工作失误的，均不可归责于案外人。但案外人为规避法律法规或逃避债务，主动将房产登记在被执行人名下的，应认定具有过错。 关于“原配偶以财产分割为由阻却”，在核实离婚已经在民政部门办理备案登记，确保离婚协议真实性的前提下，主要审查离婚协议是否具有以下情形：一是离婚时间是否先于纠纷发生，若涉及被执行人的相关纠纷已经提交诉讼或仲裁，在此节点上或此后，债务人仍把房产以协议离婚方式归属配偶，则具有明显的规避执行意图；二是离婚协议中对财产的分配是否公平，如果协议将权利给配偶一方，将义务全部归属被执行人一方，也存在规避执行的意图。 来源：人民法院报 作者：张伟