案情回放 2013年，阿芳购买了一处房产。2004年11月，小展、阿芳登记结婚，他们均主张该房屋是夫妻共同财产。 2017年1月，小美与小展、阿芳（阿芳由小展代理）经房产中介居间介绍，签订房产买卖协议书，约定小展、阿芳将讼争房屋出售给小美，总价1200万元，该房屋有抵押，贷款本金余额为620万元，小展、阿芳实收580万元，小美应支付购房定金200万元。小美依约向小展支付购房款。之后小美代阿芳偿还了讼争房屋2017年1月至9月的按揭贷款。 后开发商于2017年6月通知交房，但阿芳未办理交房手续。小美得知可以交房，就于2017年8月向小展、阿芳发出律师函，要求小展、阿芳在收函后5日内向开发商办理讼争房屋的交房手续，并在办妥交房手续后立即将讼争房屋交付给小美。小展、阿芳于次日收到该律师函，但未交房给小美。 2017年10月，小美向厦门市思明法院起诉，要求阿芳和小展向其交付讼争房屋，并支付相应的违约金。 思明法院经审理后支持了小美的诉求。2018年3月，阿芳、小展不服一审判决，向厦门中院提起上诉。 庭审现场 庭审中，双方围绕阿芳对小展出售房屋的事实是否知道或应当知道、房屋买卖协议书是否对阿芳产生法律效力等问题展开了激烈的交锋。 阿芳：不同意出售房屋，小美未尽审查义务 阿芳称：“房子是我向开发商购买的，《商品房买卖合同》及备案证明上记载的都是我的名字，足以说明房子对外公示登记的所有权人是我，而不是小展。小美购买上千万的房产，属于重大交易行为，应当审查我是否同意出售。” 阿芳认为，小美向小展支付购房款，并偿还了9个月的银行按揭贷款，不能必然推断出自己应当知情。小展长期在外做事，夫妻双方感情不好，小展收取了购房款没有告知自己，银行按揭贷款是小展负责偿还，自己不知道其中有几个月由他人代偿，是合理的。 她还称，开发商通知交房，自己居住在外地，是否及时收房与她是否知情并同意售房没有因果关系。她收到小美律师函之后，才知道小展违法处分了房产。小展承诺其会处理，自己就没有直接向小美提出异议，不能以此证明自己知情并同意。 “本人主观上没有出售讼争房屋的意思表示，客观上也没有实施出售的行为。根据法律规定，小展出售讼争房屋的行为未经本人同意，属于无效行为。即使协议有效，小美也无权要求本人交付讼争房屋及承担违约责任。”阿芳坚称。 小美：已合理审慎审查，卖方必须履约 小美辩称，阿芳对于讼争房屋的买卖是清楚且知情的，因房价上涨故意找借口违约，严重违背诚信原则。小展在与小美签订房产买卖协议书时，向小美出示了小展、阿芳的身份证、结婚证、户口本、《商品房买卖合同》及房管局备案证明的原件，向小美确认讼争房屋系小展及阿芳夫妻共同财产，小展有权代表出售讼争房屋。小美已尽到必要的审查义务，有理由相信小展出售讼争房屋系小展、阿芳夫妻双方共同的意思表示。 “阿芳作为小展的妻子和银行按揭贷款的偿还义务人，对于家庭财产的大额增加和长达9个月银行按揭贷款的来源不可能毫不知情，更不可能在开发商通知交房后迟迟不收房。阿芳一方面自称夫妻感情不好，另一方面又自称房屋购买及按揭还款都由小展打理，房屋事情由小展操办，明显不合常理。”小美指出。 小美进一步提出证据：自己向阿芳发送律师函，向其告知讼争房屋买卖、支付购房款和按揭款等事实，并要求其按合同履行交付手续。阿芳收到律师函后，不但没有向小美提出异议，反而任由小美继续偿还按揭贷款。阿芳不可能对出售房产不知情，否则阿芳早就联系小美提出质疑。 法庭：阿芳对售房知情，夫妻违约应当担责 法庭辩论阶段，审判长总结该案争议焦点为：案涉房产买卖协议书对阿芳是否具有法律约束力。 首先，小展、小美均确认，小展在签订案涉协议时，向小美出示了上述证明原件，并承诺有权出售房屋。小美代阿芳支付房屋银行按揭款，阿芳未提出异议。上述事实足以使小美相信小展处分讼争房屋时具有相应代理权，基于此种信赖与小展签订合同并履行。 其次，阿芳确认讼争房屋的买卖、贷款等事宜均由小展处理，阿芳与开发商签订的买卖合同上“阿芳”的签名也是小展代签。上述事实可以看出阿芳授意小展处理讼争房屋。另外，阿芳收到小美的律师函后已知悉讼争房屋出售的事实，却未提出异议和诉讼，小美还向阿芳名下账户转款支付8月、9月的按揭贷款，阿芳亦未提出异议，应视为阿芳知晓该事实。 再次，小美购买讼争房屋，按约支付购房款并代阿芳偿还讼争房屋的银行按揭贷款，系善意购房人。综合考虑案涉协议的签订和履行过程，阿芳对小展出售讼争房屋属应当知道之情形，小美作为善意第三人亦有理由相信小展对讼争房屋享有处分权，故案涉协议对包括阿芳在内的各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小美已依约履行其义务，小展、阿芳亦应当按照合同约定履行交付讼争房屋的义务，因阿芳、小展违反合同约定，故应承担相应违约责任。 综上，厦门中院二审维持了一审判决，阿芳、小展应向小美交付案涉房产并支付相应违约金。 来源：人民法院报 作者：安海涛 柯艳雪 朱燕萍