房屋被拆迁之后，对房屋的价值无法评估，要如何确定房屋的涨价损失？
诉争的址于本区房屋的基建用地系原泉州市鲤城区村民苏宣明于1986年6月27日向有关部门提出申请。1986年7月30日，原泉州市鲤城区东海乡人民政府批准同意苏宣明按66.8平方米给予补办手续。后该宅基地上建成两层楼房经转卖给被告林洁，被告林洁在购得该房屋后加层增建为三层楼房。2004年4月23日，被告林洁与原告陈淑惠签订一份《房屋买卖协议书》，协议书载明“出卖方（甲方）林洁承买方（乙方）：陈淑惠甲方于一九八六年十二月十九日向庄玉燕、苏宣明购有平屋一处，址在泉州市丰泽区东湖湖滨新村21号，甲方个人出资将房产翻建成为一幢三层楼房，建筑面积203.6平方米（以房产部门实际测量为准），上述房产正办理属于甲方名下的房屋所有权证，现房屋产权证公告期已届满，至今无人对产权提出任何异议。上述房产系甲方个人所有，现甲方自愿将上述房产出售给乙方为业，乙方自愿购买。一、甲、乙双方……自愿以人民币壹拾玖万元价款成交。……四、甲方保证该产业卖断给乙方前，确系甲方个有所有的产业，亦无共有、抵押、转让等产权受限的记录，产权清楚。上述房产若与他人发生产权争议，甲方应返还乙方已付的房款，此外，甲方还按房款总额的一倍赔偿乙方的损失，并赔偿房产市场的增值。”被告林洁于同日向原告陈淑惠出具一份收条，该收条载明“兹收取陈淑惠人民币壹拾玖万元。（190000元）林洁2004.4.23”。2007年4月26日，庄农以上述址于本区房屋系其与林洁双方共有财产，林洁在其服刑期间，擅自将双方共有的上述房屋出卖给吕国强、陈淑惠为由向本院提起诉讼，请求判令林洁与吕国强、陈淑惠的房屋买卖行为无效，并判令吕国强、陈淑惠返还诉争房屋。该案经一、二审法院审理，认定从庄农提供的录音资料可以证明吕国强在与林洁协商购买诉争房屋时对林洁与庄农两人的婚姻状况、诉争房屋的共有情况及庄农服刑等情况均是清楚，非善意取得，判决林洁与陈淑惠于2004年4月23日签订的《房屋买卖协议书》无效，林洁应返还陈淑惠购房款19万元，吕国强、陈淑惠应于林洁返还上述购房款的同时向庄农、林洁返还址于本区房屋。此后，陈淑惠不服生效判决，向福建省高级人民法院申请再审，2008年12月20日，福建省高级人民法院作出（2008）闽民申字第87号民事裁定书，裁定驳回再审申请人吕国强、陈淑惠的再审申请。被告林洁已将购房款19万元返还给原告陈淑惠，陈淑惠亦将诉争房屋返还给林洁。
另查，因泉州市区美食街北延片区改造，址于本区房屋现已被拆除，并由庄农、林洁分别与泉州市鲤城房地产公司签订拆迁补偿安置协议：2010年6月10日，庄农与泉州市鲤城房地产公司签订《美食街北延片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》，载明乙方（庄农）同意甲方（泉州市鲤城房地产公司）拆除乙方址在丰泽区的房屋，被拆迁房屋用途为住宅，结构为石混、砖木、砖混，装修类别为三、二类，使用土地面积为33.36平方米，总建筑面积为106.13平方米，其中合法建筑面积为103.41平方米，超出手续的违章建筑面积为2.72平方米，按有关规定甲方应按原房等面积偿还乙方的住宅建筑面积为106.13平方米，若乙方在规定的期限内签定协议并搬迁腾空，……合计应补偿安置建筑面积为106.13平方米。2010年6月24日，林洁与泉州市鲤城房地产公司签订《美食街北延片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》，载明乙方（林洁）同意甲方（泉州市鲤城房地产公司）拆除乙方址在丰泽区的房屋，被拆迁房屋用途为住宅，结构为石混、砖木、砖混，装修类别为三、二类，使用土地面积为33.36平方米，总建筑面积为106.14平方米，其中合法建筑面积为103.42平方米，超出手续的违章建筑面积为2.72平方米，按有关规定甲方应按原房等面积偿还乙方的住宅建筑面积为106.14平方米，若乙方在规定的期限内签定协议并搬迁腾空，……合计应补偿安置建筑面积为106.14平方米。
原告特提起诉讼，诉请判令：被告赔偿原告址在泉州市丰泽区房屋市场增值的损失656479.5元。
丰泽法院经审理认为，本案原、被告争议的焦点为：1、原告的起诉是否违反“一事不再理”的诉讼原则？2、原告的损失情况？3、协议无效双方的过错大小？
关于焦点1，本院认为，“一事不再理”诉讼原则应适用于同一当事人、同一事实和理由、同一诉讼请求。在（2007）丰民初字第1060号、（2008）泉民终字第976号、（2008）闽民申字第87号三个案件系对诉争《房屋买卖协议书》是否有效进行审理，并对无效的法律后果进行判决，而本案原告系以诉争《房屋买卖协议书》被判决确认无效为由，要求被告赔偿其19万元及经济损失，本案原告的诉讼请求、事实和理由及当事人均与前案不同，被告辩称本案违反“一事不再理”的诉讼原则，缺乏法律依据，不予采信。
关于焦点2，原告认为，原告的损失就是系争房屋的差价损失，本院确定庄农与原、被告房屋买卖合同纠纷案的生效判决确定的返还房屋的日期（即08年6月1日为评估基准日），因系争房屋已拆迁，接受委托的四家评估机构均以估价对象灭失，无法接受委托，在法院已经穷尽一切手段仍无法评估的情况下，应依据《拆迁补偿安置方案》，结合庄农、被告林洁与泉州市鲤城房地产公司签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议》附件3即被拆迁住宅情况及补偿安置认定表确定的系争房产面积、建筑结构、装修类别计算出的补偿金额应为846479.5元（具体见系争房产补偿价值计算表），扣除购房款19万元，原告的房屋增值损失应为656479.5元。原告相应提供了《房屋拆迁补偿安置方案》及系争房产补偿价值计算表（附后）。
关于焦点2，被告认为，无效合同双方返还是法律的规定，对合同无效双方均是主观明知有过错，大小对等，不存在赔偿损失的问题，就无需委托评估，原告损失确定的意见不能成立。
关于焦点2，本院认为，对房屋涨价损失需委托有关机构评估、鉴定，由于房屋市场价格随时间经过而发生变化，因此确定损害赔偿计算的时间点十分重要，具体可包括合同无效返还房屋之日、实际返还房屋之日、评估之日等，但因本案诉争房屋已于2010年7月拆迁灭失，评估机构仅依据《房屋拆迁补偿安置协议》所确定的诉争房屋的建筑面积、结构、装修类别、附属物及使用土地情况，无法评估出系争房屋的价值。本院确定庄农与陈淑惠、林洁等房屋买卖合同纠纷案的生效判决确定的返还房屋的日期（即08年6月1日）为评估基准日，因系争房屋已拆迁，无法评估。结合本案无法评估的具体情况，本院以利益受害方的请求为基础，作为利益受害方的原告选择系争房产被拆迁时为损害赔偿计算的时间点，损害赔偿的金额以系争房产按货币补偿的标准计算出的价值846479.5元扣除购房款19万元得出的金额为656479.5元，且拆迁房屋的货币补偿价格通常不会高于房屋的实际价格，鉴于此，原告的该主张，应予支持。
关于焦点3，原告认为，根据双方签订的协议中被告所承诺的内容，可以证明被告应对合同无效承担全部过错责任。退一步，根据之前的生效判决，被告对其享有的一半的房产有处分权，对该部分房产的增值损失应承担百分之百的责任。对属于案外人庄农所有的那一半房产才存在过错责任分担的问题，且此部分应由被告承担大部分过错责任。
关于焦点3，被告认为，生效的判决也认定该房屋是在隐瞒被告丈夫的情况下擅自处分该房屋，在非善意的情况下签订合同导致合同无效，双方应对各自损失承担各自责任。司法实践中，合同双方明知故意订立违法合同，不得向对方主张赔偿请求。
关于焦点3，本院认为，之前的生效判决已确认原、被告双方在签订协议时，双方均明知诉争房产系被告林洁与庄夫的夫妻共同财产，原、被告双方在明知的情况下，还签订诉争房产买卖协议，造成协议无效，双方均有过错，且过错相当。
综上，本院认为，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于责任的承担，原告陈淑惠、被告林洁均在明知诉争房产系被告林洁与庄农的夫妻共同财产，且未征得财产共有人庄农同意的情况下，双方签订《房屋买卖协议书》，均存在明显过错，因此双方应对合同无效承担相等责任。关于损失数额，原告的损失属缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围，具体数额应为房价上涨的差价，本案系争房产因拆迁灭失无法评估，原告作为利益受害方选择系争房产被拆迁时为损害赔偿计算的时间点，损害赔偿的金额以系争房产按货币补偿的标准计算出的价值846479.5元扣除购房款19万元得出的金额为656479.5元，合理合法，应予支持。原、被告对合同无效承担相等的过错责任，即被告应赔偿原告经济损失656479.5÷2=328239.75元；另外的50%由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告林洁应于本判决生效后十日内赔偿原告陈淑惠经济损失328239.75元；二、驳回原告陈淑惠的其他诉讼请求。
福州房产律师蔡思斌评析：
对房屋涨价损失需委托有关机构评估、鉴定，由于房屋市场价格随时间经过而发生变化，因此确定损害赔偿计算的时间点十分重要，具体可包括合同无效返还房屋之日、实际返还房屋之日、评估之日等。本案中，房屋业已拆迁，结合无法评估的具体情况，法院以利益受害方的请求为基础，作为利益受害方的原告选择系争房产被拆迁时为损害赔偿计算的时间点，损害赔偿的金额以系争房产按货币补偿的标准计算出的价值扣除购房款得出了金额。
蔡思斌律师
2018年1月29日
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系专业福州房产律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
泉州市丰泽区人民法院（2012）丰民初字第3525号“陈淑惠与林洁房屋买卖合同纠纷”，见《陈淑惠与林洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（审判长张文智，审判员郑丹红，人民陪审员郭丽娜），载《无讼案例》（20130921）。
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