卖主秒退购房款 违约归责待分晓||福州房屋买卖律师分享
时间：2017年11月21日
地点：北京市第二中级人民法院
案由：房屋买卖合同纠纷
福州律师推荐案例 案情：2016年4月26日，施先生与彭先生签订房屋买卖合同，彭先生购买施先生位于北京市丰台区一处房屋。同年9月初，房价上涨，施先生拒绝配合房屋贷款事宜。当月18日，彭先生支付第二笔购房款154万元同日被施先生退回。彭先生以施先生一直推诿、拒绝配合办理房屋贷款事宜，拒收房屋款项为由，诉至法院请求继续履行合同，办理房屋所有权转移手续，支付64万余元违约金以及案件诉讼费。一审判定施先生协助办理产权登记手续，彭先生支付剩余购房款。施先生不服判决，提出上诉。
福州房屋买卖律师分享 案情回放
2016年4月26日，施先生（出卖人）与彭先生（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》及《补充协议》约定，彭先生购买施先生位于北京市丰台区一处房屋，房屋成交价格为324万余元。关于购房款的支付，2016年4月26日前，彭先生向施先生共支付定金10万元；第一笔购房款80万元，彭先生于中央在京单位已购公房上市出售单办理后支付；第二笔购房款154万元，彭先生于过户前2日，以建委资金监管的方式支付给施先生；第三笔购房款80万元，彭先生向公积金管理中心贷款方式支付。
合同签订后，2016年4月26日，彭先生向施先生支付10万元定金。2016年5月13日，在中央和国家机关住房交易办公室出具同意施先生就涉诉房屋办理已购公房出售产权变更登记的通知单后，同年6月7日，彭先生以转账方式支付第一笔购房款80万元。2016年9月13日，施先生、彭先生的涉诉房屋交易信息经网上填报后生成《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该网签合同第四条约定：彭先生向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为80万元（第三笔购房款）。双方未签署《存量房交易结算资金自行划转声明》。2016年9月18日，彭先生以转账方式向施先生支付第二笔购房款154万元，同日，施先生以转账方式将154万元退还给彭先生。彭先生以施先生一直推诿、拒绝配合办理房屋贷款事宜，拒收房屋款项为由，诉至法院请求继续履行合同，办理房屋所有权转移手续，支付违约金64万余元以及案件诉讼费。
一审法院经审理，判决施先生协助彭先生办理房屋所有权转移登记手续。彭先生向施先生支付剩余购房款234万元（第二笔购房款154万元和第三笔购房款80万元之和）。
庭审现场
上诉人施先生要求解除合同，由彭先生承担违约责任
施先生说，双方在2016年4月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定80万元公积金贷款（第三笔购房款）。4月26日，彭先生向自己支付定金10万元。2016年6月7日，彭先生以转账方式支付购房款80万元（第一笔购房款）。2016年9月12日才完成房屋核验，9月13日网签后，仅剩下6个工作日办理公积金贷款。
施先生认为，因为彭先生的原因导致仅剩下6个工作日办理房屋贷款手续，工作人员明确表示在9月22日之前拿不到批贷函，6个工作日办理网签这是任何银行网签都不可能完成批贷的。在无法拿到批贷函的情况下，根据一审提交证据证明，9月22日前，彭先生不具备支付全部剩余购房款的能力，不能完成转移登记手续，因此彭先生是根本违约。彭先生一审表示愿意支付全款，但是其存款证明无法证明具备履行能力。不能完成转移登记手续是彭先生根本违约导致。
庭审中，施先生向法院展示合同关于支付首付款及违约责任条款的规定，2016年4月26日签订的《补充协议》第2条第4款关于权属转移登记约定为：“双方同意，在自本合同签订之日起150日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”上述协议第4条关于违约责任约定为：“双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”
被上诉人彭先生要求继续履行合同，由施先生承担违约责任
彭先生说，2016年9月22日前自己按照约定履行了合同，2016年9月18日，自己通过转账方式向施先生支付购房款154万元（第二笔购房款），2016年9月18日，施先生以转账方式将154万元退还给自己。施先生拒绝收款表示其拒绝履行合同，构成根本违约。申请80万元公积金贷款（第三笔购房款）有发放日期，之所以造成晚于办理过户手续日期，是因为2016年9月13日施先生一直称9月22日办理不好贷款因而拒绝提交手续，施先生拒绝提交办理手续是根本违约。施先生有两个根本违约，一个是拒绝出售房屋，提高房屋价格是根本违约；另一个是拒绝提交办理手续是根本违约，自己不存在违约问题，合同也不存在履行障碍，应该继续履行，施先生没有约定也没有法定解除权。
此外，彭先生说，根据双方微信聊天记录可以看得出，施先生要求上涨房款是合同不能履行的根本原因，自己一直在微信中说不需要办理贷款可以全款，但遭到施先生的拒绝。施先生要求必须办理贷款，对施先生来讲，提前支付全款并不妨碍他的利益，只因贷款机构工作人员无法保证在9月22日之前办理完批贷手续，施先生就拒绝协助办理后续手续。彭先生认为，涉诉房屋无抵押查封等情况，具备继续履行条件，继续履行合同也不存在障碍，要求付全款积极履行合同，故请求法庭驳回施先生的相关请求。
二审庭审中，彭先生提交中国工商银行于2017年11月16日出具的个人资信存款证明书，说明彭先生存款账户下有238万元存款，该个人资信存款证明书持续有效至2018年2月16日，证明彭先生有能力支付购房款。
该案将择日宣判。
房屋买卖福州律师分享；来源：人民法院报； 作者：徐莺歌 曹 华