关键词：房屋设定抵押 房屋转让 清偿债务 抵押权消灭
裁判主旨：已经设定抵押的房屋未经抵押权人同意是不能转让的。但若购房人替出卖人偿还了其对抵押权人的债务，抵押权相应消灭，房屋则可以转让，卖方应配合办理过户手续。
案情简介：
2013年11月26日，林海恋（乙方）与郭达伟（甲方）签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：1319294），约定甲方将海沧区加州海岸庄园（二期）9层08单元住宅房产（以下简称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积168.39平方米，购房合同号0205702，成交总价为261万元，甲乙双方向房管部门办理交易过户时的价格，以房管部门指导价为准，本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金30万元。交易税费由乙方承担。协议第四条约定，1、乙方于2013年11月27日向甲方支付60万元（含定金），2、于2013年12月8日向甲方支付61万元。协议第五条约定，上述房产土地房屋权证已在办理中。协议第六条约定，甲乙双方以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。协议第八条约定，甲方保证上述房屋产权清晰。如存在其他共有人则共有人均已同意出售。协议第九条约定，甲方应于公正即日将房产交付给乙方使用。协议第十二条约定，违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内将乙方已付得购房款（不计利息）返还给乙方，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金…；若乙方中途毁约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应在接到通知书之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，甲方已收取的定金不予返还，直接转为违约金…；若甲方不能按期交付房产或乙方不能按期支付房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产成交总额的0.05%的违约金。任何一方逾期超过10日内仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条对应条款的约定承担违约责任。协议第十八条双方约定的其他事项：1、第二笔款2013年12月8日前支付预算61万元整具体金额以银行打单为准；2、付第二笔款之日双方到公证处做全权委托公证；3、公证之日起甲方银行按揭款由乙方承还；4、甲方户口于产权证办理完成后三个月内迁出，如乙方违约，甲方有权按原价收回此房；5、单价每平方米15499元。除上述条款内容外，双方于协议书还就其他事项进行了约定。
2013年11月26日，郭达伟收到林海恋购房定金28万元，出具一张《定金收条》。2013年12月5日，郭达伟收到林海恋购房款30万元，并出具一张《收条》。2013年12月17日，郭达伟收到林海恋购房尾款582605元，并出具一张《收条》。2014年5月1日，郭达伟将涉案房屋交给林海恋，现涉案房屋由林海恋占有、使用。
2012年7月26日，郭达伟与工行厦门分行签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号2012012住房0070），约定郭达伟以涉案房屋向工行厦门分行抵押按揭贷款150万元，贷款期限240个月，按月等额本息还款。2013年12月份起至2017年1月份期间，上述贷款由林海恋按月实际偿还。在本案庭审中，林海恋要求其代郭达伟履行前述《个人购房借款/担保合同》（合同编号2012012住房0070）一次性偿还工行厦门分行全部贷款本息。另查明，郭达伟已取得由厦门市国土资源与房产管理局于2015年11月6日核发的涉案房屋的不动产权属证书，证书号为闽（2015）厦门市不动产权第0005467号，涉案房屋坐落为海沧区沧湖东二里180号902室。
原告林海恋向法院提出诉讼请求：1.请求判令被告郭达伟立即配合原告办理位于厦门市海沧区沧湖东二里180号902室房产（产权证号闽（2015）厦门市不动产权第0005467号）的个人存量房出售转移登记手续，将上述房产过户至原告名下；2.判令本案诉讼费用、保全费用由被告郭达伟承担。
法院认为：
海沧法院：本案原告林海恋与被告郭达伟之间订立的《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定享有并履行各自的权利和义务。在合同签订后，林海恋按照合同约定交纳了定金和购房余款共计1162605元，并自2013年12月份起按月实际偿还郭达伟向第三人工行厦门分行的抵押按揭贷款，郭达伟也已按照合同约定向林海恋交付了涉案房屋。涉案房屋抵押权存续期间，郭达伟未经工行厦门分行同意转让抵押房屋的，不影响上述《房产买卖居间协议书》的效力。林海恋作为涉案房屋买受人要求继续履行合同，同意并能够代为清偿债务消灭工行厦门分行在涉案房屋上设定抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。在林海恋代郭达伟按照《个人购房借款/担保合同》（合同编号2012012住房0070）以一次性付款方式向工行厦门分行还清全部贷款本金及利息后，工行厦门分行应当配合林海恋将其在涉案房屋上设定的抵押权注销，以便为涉案房屋登记过户至林海恋名下创造继续履行条件。林海恋与郭达伟在合同中未明确约定办理涉案房屋买卖交易登记手续的具体时间节点，现郭达伟已实际取得涉案房屋的不动产权属证书，双方继续履行合同并不存在现实困难，郭达伟应当继续履行合同义务，在合理期限内配合林海恋办理涉案房屋买卖交易过户登记手续。林海恋主张郭伟达配合办理涉案房屋的买卖交易过户登记手续，具有合同和法律依据，本院予以支持，并对相关履行顺序予以酌情调整并合理确定。郭伟达经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，原告林海恋按照《个人购房借款/担保合同》（合同编号2012012住房0070）约定的利率标准以一次性付清全部剩余贷款本金及利息的方式代被告郭达伟向第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行偿还《个人购房借款/担保合同》（合同编号2012012住房0070）项下的全部剩余贷款本金及利息，第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行应当配合接受原告林海恋的履行；二、自原告林海恋实际代为清偿上述剩余贷款本息完毕之日起十日内，第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行应当到不动产登记管理部门解除其在涉案房屋上设定的抵押权；三、自第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行解除其在涉案房屋上设定的抵押权之日起十五日内，被告郭达伟应当协助并配合原告林海恋到不动产登记管理部门办理涉案房屋买卖交易登记手续，并协助配合原告林海恋将涉案房屋登记过户至原告林海恋名下。
蔡思斌律师评析：
《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”简单来说，例如房屋，已经设定抵押的未经抵押权人同意是不能转让的。但可以有一个例外，就是购买人替债务人偿还了其对抵押权人的债务，这样债务消灭了，抵押权相应也就消灭了，那自然就可以转让给买受人了。
本案就是这样的一个实务案例。因为买方自愿清偿所有剩余贷款的本金及利息，法院在判决中也对此予以确认，判决该贷款银行应当配合接受买方的履行，自买方实际代为清偿上述剩余贷款本息完毕之日起十日内，该贷款银行应当到不动产登记管理部门解除其在涉案房屋上设定的抵押权。
法院判决的亮点是对代为偿还贷款及银行接受代为履行及解除抵押权登记的程序作了比较明确的判决，省得当事人互相扯皮，给以后其他类似诉讼作了很好的指引。
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案例索引：
厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初3811号“林海恋与郭达伟房屋买卖合同纠纷”，见《林海恋与郭达伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（审判员李庆东），载《无讼案例》（20170207）。
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蔡思斌律师
2017年8月11日