房屋租赁合同分期支付租金的诉讼时效如何起算？
作者:彭宇明 时间:2016-10-12
一份约定五年租期的租赁合同，每年分期支付固定租金，在实践中这是非常普遍的房屋租赁合同。看似平常无争议，但如房东未及时催讨租金，或因诉讼时效届满而丧失租金请求权。我国《民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。但对分期支付的租金，一年期的诉讼时效究竟从何时开始起算？这在司法解释、裁判规则及实践判例中均存在不同的理解与适用。
一、案情概述
2010年12月9日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的房屋租赁给B公司作为办公用房，租期6年，自2011年租金每年70万元，租金每年结算一次于每年最后一个月的10日前支付。
2015年4月10日，A公司在多次口头催告后，正式发函要求B公司支付之前三年的租金。但B公司一直未予履行。A公司随后起诉至法院要求解除租赁合同并支付从起租日至今一直未付的全部租金。
2015年10月，一审法院认为，本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日开始起算，故支持A公司全部诉请。B公司不服后提起上诉。
2016年4月，二审法院认为，租金的诉讼时效为1年，A公司未能举证证明其曾向B公司催讨过租金以及存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故前三年的租金已过诉讼时效而不予支持。
二、争议观点
本案的最大争议焦点是，约定每年支付租金的诉讼时效如何起算？
2.1 第一种观点：应从最后一期履行期限届满之日起算。理由是（1）同一笔债务分期履行，仍具有整体性；（2）双方当事人一般是长期合作关系，债权人没有及时追索和主张主要是基于维护双方友好合作关系及对债务人的信任和谅解，并非怠于行使权利，如果从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一笔债务的整体性，还将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方信任，背离诉讼时效制度所追求的效率价值目标。
2.2 第二种观点：应从每一期履行期限届满之日分别起算。理由是（1）虽然同一合同约定的债务是一个整体，但在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体的债务分割为若干个数额、履行期限，甚至是法律后果互不相同、相对独立的债务；（2）债务人应当在各自独立的债务的履行期限届满时履行义务，否则构成违约，亦即构成对债权人相对独立的这部分合同权利的侵犯。
2.3 第三种观点：应区分情况分别处理，其中（1）以债务的给付方式为区分标准，分期履行之债可分为定期给付债务和分期给付债务；（2）以分期履行的债务是否具有独立性作为区分标准；（3）从分期履行债务与整体债务的关联性角度进行考虑。
三、最高院的不同答复
最高院在2000年至2004年期间分别针对借款、买卖、租赁等不同合同中约定的分期履行诉讼时效起算时点，做出了不同的答复意见，区分的关键似乎在于将借款、买卖合同理解为同一笔债务，而将租金合同理解为每期独立完整的债务。目前，该些答复意见均未失效。
3.1关于借款、买卖合同的分期履行，从最后一笔履行期间届满起算。
2000年10月26日，最高人民法院针对山东省高级人民法院《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，作出法经[2000]244号答复：
在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。
3.2 关于借款合同的分期履行，按每笔相对独立的债权到期之时分别起算。
2003年10月20日，最高人民法院民二庭针对辽宁省高级人民法院《关于珠海粤运交通发展公司与大连新镇企业集团公司借款合同纠纷一案的请示》，作出[2003]民二他字第14号答复：
尽管基于同一合同所约定的债务是一个整体，但是，在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体债务分割为数额、履行期限及法律后果互不相同的、相对独立的数个个别债务，债务人应当在约定的各个个别债务的履行期限内履行义务，否则即构成对债权人该部分相对独立的合同权利的侵害，权利人亦由此取得就相应的个别债权要求债务人履行义务、承担相应责任的权利。根据民法通则有关诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起计算的规定精神，在目前对该问题尚无其他规定的情况下，对上述分期履行的合同的诉讼时效，可以按每笔相对独立的债权到期之时分别起算。
3.3 关于继续性租金分期履行，自该期债务履行期届满之日的次日起算
2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，作出法函[2004]22号答复：
对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。
3.4 关于分期履行合同，自该期债务履行期限届满之次日起算
2004年4月6日，最高人民法院针对河南省高级人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效起算及保证期间应如何计算的请示》，作出法函[2004)23号答复：
对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。分期履行合同设有保证的，保证期间按照当事人的约定起算；当事人没有约定的，自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。
四、诉讼时效司法解释，对“定期给付之债”仍未统一意见
正是由于上述不同答复意见，导致司法实践中对分期履行诉讼时效起算点的判决不统一，最高院于2008年9月1日颁布了《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，其中，第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”似乎正式统一了裁判标准，得以直接解决诸多争议和纷扰。
但是，何为“同一债务分期履行”？借款合同、买卖合同、租赁合同约定的分期履行是否都可以定义为“同一债务”？是否还有区分定期给付债务和分期给付债务之必要？
在2008年9月人民法院出版社出版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中，对该问题进行了解读：
4.1 分期给付债务，明确从最后一期履行期限届满之日起算。
如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等，视为分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，因此，适用上述第五条约定的从最后一期履行届满日起算。
4.2 租金属于定期给付债务，但司法解释仍未规定何时起算。
租金、工资、水电煤气费、利息等定期给付债务，是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务。定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因为各期债务履行期限届满后，均为独立债务。由于学术界和理论界对该问题争议较大，在讨论过程中未形成倾向性意见，故本司法解释对该问题没有规定。
4.3 定期给付债务没有规定从每一期履行期限届满起算的考虑因素
本司法解释之所以没有明确规定定期给付债务诉讼时效从每一期履行期限届满日起算，基于以下考虑：
一是从诉讼时效制度的价值取向考虑；二是从连续性债务具有整体性、关联性、独立性角度考虑，为保护债权人的合理信赖利益，一般应从最后履行期限届满日起算；三是从司法角度考虑，有利于节约诉讼成本，提供诉讼效力；四是有利于保护当事人的合理信赖利益，促进商业交易，增加社会财富。
五、全国司法裁判的不同标准
在最高院的司法解释出台前，部分地方高级法院在指定地方性规范文件中也有两种不同观点，如广东高院、江苏高院规定从最后一期履行期限届满之日起算；四川高院则认为应依据合同是否约定总的借款期限，分别适用从最后期限或是每一期履行期限届满日起算。
在最高院的司法解释出台后，依然没有统一全国各地法院的司法裁判标准，导致在不同地区做出了截然不同的判例。
5.1 广东高院：从最后一笔交易履行期限届满之日起算。
《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》（2012年3月7日）（六）连续行为的诉讼时效应如何起算？
连续行为是指同一债权人与同一债务人之间，一段期间内基于同一个整体的意思表示而连续发生的多笔交易行为。由于多笔交易具有整体性，诉讼时效应当从最后一笔交易履行期限届满之日起算。
5.2 上海高院：从每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算
《上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定》（具体发布时间不详）：我庭曾经对约定分期支付的租金诉讼时效如何计算作过解答，即“诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。”
该规定的结论性意见为：鉴此，在最高人民法院作出明确司法解释前，我们的意见是，租金给付请求权的时效起算从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算是恰当的。
虽然无法获悉该规定是否在最高院司法解释出台后，但根据上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知（沪高法民一〔2010〕13号），再次确认：
“约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。”
5.3 北京高院：应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算
2013年12月19日，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013）462号）认为：
房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。
六、司法实践中多支持从最后一期履行届满起算
6.1 最高院
最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书，秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案
争议焦点：1.双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，后因承租方未按期缴纳租金发生纠纷的，诉讼时效应如何起算？
案例要旨：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。
6.2 天津高院
天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0098号民事判决书，陈勤忠与中川公司房屋租赁合同纠纷二审案
本案双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金（房屋租金及物业管理费），虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。故原审判决认定本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算
6.3 江苏高院
江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第0582号，镇江致胜汽车销售服务有限公司与镇江大照集团有限公司租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
双方签订的房屋租赁协议约定租赁期限为三年，租金分六次支付，对该分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，大照公司主张全部租金的请求未超过诉讼时效。
6.4 本案裁判
余杭区人民法院作为一审法院在民事判决书中基本引用了最高院的裁判宗旨，即“虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。”
但是，杭州市中级人民法院在经过内部长时间的研究讨论后，回避了诉讼时效是从最后一期还是每一期履行届满开始计算的问题，简单引用了《民法通则》关于拒付租金诉讼时效期间为一年、上诉人未能举证证明诉讼时效中止、中断的情形为由，直接认定本案前三年租金已经超过诉讼时效。
目前，尚无法得知杭州中院的该裁判观点是否代表浙江高院的立场，但如此判决显然是刻意回避了分期租金诉讼时效何时起算的争议，也与当前司法实践的观点相违背。