关键词：土地使用权出让 土地转让 划拨土地
裁判主旨：我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。
案情简介：
原告庄荣辉、黄惠兰系夫妻关系。陈新昌（又名陈森昌）与被告林亚圆系夫妻关系，两人共育有三女：长女陈某1、次女陈某2、三女陈某3。陈新昌于2010年12月18日死亡。1996年7月13日，陈新昌作为被拆迁人（乙方）与福建省厦门造船厂（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方位于排头社的被拆迁房屋采用作价补偿、统迁自建的补偿安置形式；乙方被拆除的产权房屋建筑面积为295.992平方米；乙方自行过渡，甲方按照每次每月每人100元计算5人6个月一次性支付房租补助费3000元；甲方根据乙方被拆除房屋建筑面积并结合家庭人口结构情况，提供给乙方安置宅基地贰块，总建筑面积450平方米，安置地点位于海沧生活区38#地块东南角（紧邻东坑社以西）。经总核计，甲方付给乙方补偿安置款额166265.78元。1997年4月23日，原杏林区海沧镇人民政府及厦门海沧征地拆迁公司作出《分配排头安置新村宅基地决定》，决定分配排头安置新村第704、815号宅基地作为陈新昌安置房的宅基地。1996年7月25日，原厦门海沧杏林台商投资区建设局颁发《建设用地规划许可证》，认为：经审核，本用地项目（排头拆迁安置扩征用地）符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。
1998年6月2日，陈新昌（甲方）与原告庄荣辉、黄惠兰（乙方）及见证人李某签订《房产合同》，约定双方就排头安置新村第704号房屋产权（即704号地块第一层楼房）建筑面积柒拾平方米转让事项达成协议：一、甲方同意将所居住位于排头新村第704号地块上的住宅产权转让给乙方，并协助乙方办理该房屋产权手续及赠给乙方704号地块红线图、产权等有效证明。二、乙方同意付给甲方壹拾陆万元作为其建筑补偿费用。三、本协议各条文甲、乙双方妻女及家人均无异议；四、付款方式为：1、本协议签定后，乙方即付给甲方4万元，以作为房屋转让订金，甲方收取订金后应于1998年6月1日前将其房屋交付乙方，其二、三层楼房均由乙方自筹搭建。2、乙方在其住宅加建至二楼后（约于1998年7月前须再付给甲方6万元）。3、余下6万元待该住宅竣工，并取得住宅所需产权公证手续完整后付给甲方。……六、该住宅产权手续证明公证费由乙方支付，有关产权原始证明由甲方提供。该《房产合同》甲方落款处有被告林亚圆的名字。原告庄荣辉于1998年6月2日向陈新昌支付了4万元订金，1998年7月3日又支付了6万元转让款。2010年8月17日，陈新昌出具《收据》，载明：“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋转让款6万元。本房屋的房屋转让款已全部结清。”同日，陈新昌另出具《收据》，载明：“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋中转让补偿金2万元”。
《房产合同》签订后，原告庄荣辉、黄惠兰即对排头安置新村第704号房屋进行后续建设，并在房屋建好后入住至今，现该房屋的门牌号码为石塘村排头新村25号。排头新村统迁自建安置房项目中部分土地房屋初始登记已开始核准，但至本案庭审结束时讼争房产未办理产权登记手续。
现原告诉至法院要求确认1998年6月2日签订的《房产合同》有效并要求被告配合办理厦门市海沧区排头新村25号房产的过户登记手续（所需费用由原告庄荣辉、黄惠兰支付）。
法院认为：
海沧法院：本案系确认合同有效纠纷。本案的争议焦点在于原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌签订的《房产合同》是否有效。因讼争房产的土地性质为划拨土地，本案《房产合同》即涉及划拨土地上房屋转让的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系陈新昌通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，划拨土地上房屋转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，即我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同因其内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定属管理性强制性规定，合同违反该规定的效力应当根据具体情况认定。本案中，讼争房产的土地使用权为划拨取得，原告庄荣辉、黄惠兰受让讼争房产后仍为居住而使用房屋及土地，未改变土地使用性质，原告方可以通过缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，因此原告方受让讼争房产的行为亦未损害国家利益和公共利益。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而本案原告方与陈新昌是在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。此外，虽然《房产合同》抬头处甲方仅有陈新昌一人，但在落款处甲方则有陈新昌、被告林亚圆两人的名字，且此后原告方支付购房款，被告林亚圆也出具《收条》。根据上述情况，本院认为被告林亚圆对陈新昌处分讼争房产一事是明知的，故本院对被告林亚圆所称“签订《房产合同》时未经被告林亚圆同意，陈新昌无权处分讼争房屋，故合同无效”的主张不予采信。综上，本院认为该《房产合同》为有效合同。
综上，原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》为双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原告方请求确认该《房产合同》有效，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告方系讼争房产的所有人，且《房产合同》亦约定陈新昌协助原告方办理房屋产权手续，因此原告方有权要求被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3配合其办理权属登记及过户手续，相关费用应由原告方承担。判决：一、原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》有效；二、被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3应于本判决生效之日起三十日内协助原告庄荣辉、黄惠兰办理厦门市海沧区排头新村25号房产的过户登记手续（所需费用由原告庄荣辉、黄惠兰支付）。
蔡思斌律师评析：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。也就是说，划拨土地上房屋转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，即我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。
福州房地产审判观察汇编推荐阅读。福州房地产审判观察系专业福州房产律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3607号“庄荣辉、黄惠兰与林亚圆、陈某1等确认合同有效纠纷”，见《庄荣辉、黄惠兰与林亚圆、陈某1等确认合同有效纠纷一审民事判决书》（代理审判员黄晓玲），载《无讼案例》（20160613）。
网址导引：
蔡思斌律师
2017年7月21日