2008年6月王某、谈某（赠与人）与儿子王小某（受赠人）签订《房屋赠与合同》一份，并对该《房屋赠与合同》予以公证。一年后，谈某与王某相继去世。此后，谈某与王某的其他法定继承人因与王小某就涉案房产继承事宜产生纷争，并诉至法院，要求涉案房产由王小某及其他四个合法继承人继承分割。法院认定赠与合同有效，判决驳回了其他继承人的诉讼请求。判决生效后，王小某持该份判决书及公证的《赠与合同》去登记机关办理变更登记，但遭到登记机关不予办理变更登记的答复，登记机关告知王小某，必须提起民事诉讼要求该房屋的其他合法继承人予以协助，方可办理变更登记。
针对上述案例中，涉案房屋的其他法定继承人不予协助，王小某可以采取以下民事和行政两类救济途径：
1. 王小某另行提起民事诉讼，要求其他继承人予以协助办理变更登记。
提起民事诉讼要求其他继承人予以协助办理变更登记，是大多数人的选择，也是登记机关最希望权利人采取的方式。另行提起民事诉讼，其实就是二次确权或排除相关人权利的过程。只要人民法院受理了该案，根据先前法院做出的判决及经公证的《赠与合同》，法院一般就会判决要求其他继承人予以协助办理变更登记，登记机关就可以依据法院的生效的判决书直接办理变更登记，从而省去了登记机关依法合理审查的义务，并使登记机关的行政行为趋于零风险。
2. 向上一级行政机关或同级人民政府提起行政复议
《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：”因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”。因权利人王小某提供了经公证的《赠与合同》和已生效的判决书，故该市房管部门依法应当予以办理变更登记而不予办理的行为，显然是行政不作为，故权利人王小某可依据《中华人民共和国行政复议法》第六条第八款：”认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的”之规定，依法可向该市人民政府提起行政复议，要求予以办理变更登记。但需要注意提起行政复议的时效，权利人自知道行政机关作出具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
3. 提起行政诉讼，要求行政机关办理变更登记。
上述案例中的涉案房屋既有公证的赠予合同，又有法院认定赠与合同有效的判决，显然是已经确权的房屋，登记机关对于产权清晰的不动产应予以登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条及最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条之规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。因此，该案例中王小某可以对登记机关不予办理变更登记行为提起行政诉讼。
笔者认为，相对提起民事诉讼，采取行政救济途径的方式更为可取，理由如下：
- 向人民法院另行提起民事诉讼，要求其他法定继承人履行协助办理受赠与房屋产权变更登记的义务并没有事实和法律依据。其他法定继承人享有的继承权是一种资格，只有在法定事由发生后，该法定继承权才会兑现，由资格转化为实体上的继承权，而权利和义务是相统一的。上述案件中，赠与人将争议房屋赠与给权利人并办理了赠与公证，且人民法院对该赠与合同予以认可并确认其效力，故其他法定继承人的实体继承权就已确定不可能会发生。换言之，其他法定继承人已无权对权利人受赠与的房屋主张物权，故本案中《赠与合同》约定应由被继承人承担的义务，应在其他继承人继承权利的范围内承担相应的义务，本案其他继承人并未享有相应的权利，理应不承担协助的义务。因此，要求其他继承人协助办理变更登记没有依据。另，权利人提起该民事诉讼以该房屋实际价值缴纳诉讼费，增加了其诉讼成本，而行政机关也逃脱不了转嫁行政职能风险的嫌疑。
- 权利人提起行政诉讼更符合法律规定和立法原则。法律依据有：登记机关的登记行为是行政确权行为，登记机关对权利明确的房屋进行登记是其应尽的义务，无法定理由不予登记的，属于行政不作为，该具体行政不作为依法属于行政诉讼可诉范畴，故行政相对人王小某（权利人）有权依法提起行政诉讼，要求行政不作为的登记机关履行法定作为义务即予以办理变更登记。另，行政诉讼更能减轻当事人的诉讼成本，符合高效便民的基本原则。
1. 可直接提起行政诉讼的不动产物权纠纷的类型
- 因登记机构过失而导致的登记错误损害案件.
- 申请人和登记机构有意思联络共同侵权的错误登记案件，受害人可以提起行政诉讼。
- 执行违法的行政强制措施导致错误登记的；
- 受害人不服登记颁证行为，要求撤销颁发给申请人的产权证，并请求申请人承担民事赔偿责任的，可以通过行政附带民事诉讼解决。
- 已经确权的不动产物权，登记机关不予变更或更正登记的。
2. 关于行政诉讼时效
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释四十一条四十二条的规定，行政诉讼时效分以下几类：
- 直接向法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
- 法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
- 行政机关作出具体行政行为时，未告知行政相对人起诉权利或期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。
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复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。
3. 关于行政诉讼过程中能否一并解决民事争议
《物权法》第1条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
新近修订的《行政诉讼法》第61条第1款也规定，涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。行政附带民事诉讼的审理方式应当谨慎。根据上述立法及司法解释的规定并结合错误登记案件本身的特点，以下情况可以适用行政附带民事诉讼：受害人不服登记机构的登记颁证行为，要求撤销颁发给申请人的产权证，并请求申请人承担民事赔偿责任。
综上，根据法律的规定，可以一并解决民事争议，但前提是当事人在行政诉讼中申请一并解决，法院已经受理的情形，法院不会主动进行审查并予以解决。
4. 关于登记错误提起行政诉讼能否请求国家赔偿问题
错误登记行政案件在实体上的处理方式则可以是两种：一是可以判决撤销错误登记的房屋所有权证，并可以判决被告重新颁发房屋所有权证。二是可以判决被告向原告承担行政赔偿责任。
根据《国家赔偿法》第9条和第14条之规定，赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。因此，在错误登记行政案件中，原告如果只是请求行政赔偿，则应当先向赔偿义务机关提出申请，其后才能转入行政诉讼程序。如果原告在提起行政诉讼时一并提出行政赔偿，则可以不受”赔偿义务机关先行处理”的限制。而错误登记民事案件中，原告可径行起诉，不需要任何前置程序。
笔者试图从行政法的角度阐述不动产物权纠纷的救济途径，但目前不动产纠纷行政与民事诉讼交叉的案件审判大量存在，存在很大的缺陷，增加了当事人诉讼成本，也浪费了司法资源。因此，笔者希望通过本文激发更多的法律人士不动产纠纷更好的解决途径，以保护公民的合法权益，有效实现司法公证与行政高效便民。
