问：在二手房买卖中有时会存在这样的情况，买方购买一套二手房，在付清全款并入住、前去房地产交易中心办理过户申请手续时发现该套房屋因涉及其它纠纷被查封冻结或者房屋过户登记交件后权证出来之前被查封冻结的。就此，买方应如何保护自己的权益呢？
蔡思斌律师答：一、如果该房屋是被法院执行查封或诉讼保全的，根据《民事诉讼法》第227条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。
又根据《民事诉讼法》第108条“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定。”的规定和和2015年《民事诉讼法解释》第172条的规定“利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。”即买方作为案外人享有申请复议权，可自知道或者应当知道财产保全裁定存在之日起五日内向人民法院申请复议。人民法院对案外人的复议申请，应当自收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，通知驳回案外人的申请；裁定不当的，裁定变更或者撤销原裁定。
但上述两种诉讼是存在风险的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
也就是说，想要获得房屋，需同时满足已订立合同、合法占有房屋、依约支付价款且非因自身原因未登记四个条件，而同时满足上述条件，在实务中难度还是比较大的。
比如在二手房买卖惯例中，很多是约定房屋所有权证过户之后才办理房屋交接的，如此查封之前已合法占有不动产的前提就不成立。
再者，如果房屋过户登记时间没有约定清楚的，则对于非因买受人自身原因未办理过户登记的就会有争议。
二、有人提议可以在房屋买卖合同中约定相关的违约责任并进行公证，但意义是不大的。即便购房款项已全额支付，但房屋在此前已被查封冻结，买方只能等待房屋解封并陷入长时间的扯皮中，无权要求房屋的过户，这对于买受人权益的影响是非常大。想想，花了全部身家购买房子，最终却无法办理过户，甚至有可能因为卖方债务缠身而最终连购房款都无法追回，这是一件非常残酷的事情。
也有人提议是否可以进行二手房的预告登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但福州当前只予以办理一手房的预告登记，不支持二手房的预告登记业务，所以这也是不可行的。
三、因此，在订立房屋买卖合同时就应该做好风险把控，在某些条款上做好约定。
1、可以约定多次进行房屋基本信息查询。
一般情况下，签订房屋买卖合同前后买卖双方就会前往房管局查询交易房屋的产权情况。但签订房屋买卖合同后，卖方还要对房屋进行解押，买方也需要时间办理贷款手续等，这段期间如果房屋被查封冻结，买方是无从得知的。所以双方可以约定，在买方付款当日双方再前往房管局查询一次交易房屋的产权状况，这相对于在合同中约定卖方不能进行过户的违约责任而言，更具实际意义。
2、尽量缩短付款时间与办理产权登记时间的间隔。
房屋买卖合同中，一般存在有付清大部分款项后再过户或者付清全部款项后再过户两种付款方式。买方尽量跟卖方商量，缩短付款与过户时间的间隔，避免夜长梦多。
3、查清卖方的资信状况。
买方可以自行或委托中介帮助查询卖方的资信状况、涉诉状况等，如上网在最高人民法院的“全国失信被执行人名单”中查询卖方是否已经被列入失信人名单，上中国法院网查询是否有对方涉案的诉讼公告，或上中国裁判文书网查询对方有否涉案及涉案金额等。甚至还可以通过熟人打探对方的资信情况等等。
4、寻找一个安全可靠的资金监管中心。
如果买卖双方可以协商一致，寻找中介机构、银行或者律师等可信任的第三方作为一个资金监管的交易方式也是可行的。只有在买方成功过户之后，第三方才把款项支付给卖方，如果不能过户，第三方将款项退回买方。虽然是安全的交易方式，但实践中卖方都是想尽早获得款项，这样的交易方式能否达成，才是真正的问题。
但是，你想了这么多，其实还是无法防范万一的。在实务中，就有可能债权人是在房屋买卖合同签署后才对房屋申请法院诉讼保全或诉前保全的。一切多加小心！
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