因历史原因，现实中仍存在许多房屋所有权人与实际使用人不一致的情形，该情形普遍存在于公房中。但不排除个人或单位所有的私房亦存在此等情形，如因出借、出租、单位分房等原因造成房屋实际使用人长期居住使用房屋。若房屋面临被征收，该如何处理房屋所有权人和实际使用人不一致问题？面对现实利益，难免又是纠纷不断。若房屋所有人持有产权证一般争议不大，如果房屋所有人因种种因素未办理房屋产权证呢？又该如何确定适格的被征收人？福州中院的一个判决给我们作出了解释。
坐落于福州市福新路琼河巷16号的诉争屋共有两栋楼房，系原福州市边防支队郊区边防大队（福州市区划调整后改为马尾边防大队）所建。诉争屋均未办理产权证。1992年，马尾边防大队将福州市福新路琼河巷XX号XXXX单元分配给当时为现役军人的林航居住。2006年10月17日，福州市房地产管理局向原告福州市鼓楼区建设投资管理中心核发榕房拆许字（2006）第74号《房屋拆迁许可证》核准原告拆迁鼓楼区东至六一路，西至东水路，南至福新路，北至得贵巷规划道路用地范围内国有土地上的所有房屋及其附属物。诉争房产位于该征收范围内。2012年8月2日，原告福州市鼓楼区建设投资管理中心与被告福州市边防支队签订《拆迁补偿安置协议书》，约定原告以产权调换方式安置边防支队，被告福州市边防支队将其所有的福州市鼓楼区琼河巷XX号内所有房屋交由原告拆除，并保证于2012年8月20日前自行搬迁完毕，将原房完整无损交原告验收接管。同日，原告与被告福州市边防支队另签订一份《补充协议》，原告同意在琼河项目宜发得贵城X#楼安置房同楼层整层安置被告边防支队住宅33套房屋。2012年8月20日，被告福州市边防支队出具《具结书》同意先交房给拆迁单位拆迁。2012年9月24日，中国人民武装警察部队福建省边防总队出具一张关于福州边防支队琼河小区房产权属证明的函，内容为福州市福新路琼河巷16号琼河小区的2栋砖混结构房屋所有权属于我总队下属单位福州市边防支队。
《拆迁补偿安置协议书》约定的搬迁期限届至后，福州市边防支队未依约将讼争房屋腾空，林航未搬离讼争房屋，建投中心遂诉至原审法院，请求判令被告边防支队、被告林航履行《拆迁补偿安置协议书》约定的义务，立即搬离福州市鼓楼区琼河巷XX号XXXX单元房产，将房屋交由原告依法拆迁。
鼓楼法院一审认为，诉争房产原系福州市边防支队郊区边防大队所建，虽未办理产权证，但已被原告征收，并以产权调换方式予以安置，故该屋属福州边防支队所有。房屋所有权属于独占性支配其所有房屋并排斥他人非法干涉的永久性权利。在被告林航居住诉争屋期间，被告边防支队虽怠于行使其管理和收益的权利，但并不视为其放弃了对诉争屋的所有权。被告仅是诉争屋的实际使用者，其辩称该诉争房为福利分房，未提供相应证据，法院不予采信。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故原告作为所有权人与被告边防支队所签订《拆迁补偿安置协议书》，合法有效。双方均应当履行。故原告诉请被告边防支队、被告林航履行《拆迁补偿安置协议书》约定的义务，立即搬离福州市鼓楼区琼河巷XX号XXXX单元房产，将房屋交由原告依法拆迁，法院予以支持。法院判决被告中国人民武装警察部队福州市边防支队、林航于本判决生效之日起十日内搬离福州市鼓楼区琼河巷XX号XXXX单元房产，将房屋交由原告福州市鼓楼区建设投资管理中心依法拆迁。
被告林航上诉至福州中院，中院审理认为本案的二审争议焦点为：1.讼争房产的权属；2.上诉人是否有搬离讼争房屋并交付建投中心拆迁的义务。
关于争议焦点之一。根据查明的事实，讼争房屋由原福州市边防支队郊区边防大队筹资兴建，其后虽未办理产权证，但根据《物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。被上诉人福州市边防支队一审提交在案的福州市建设局于1985年7月26日颁发的《建筑许可执照》、《征用土地协议书》可以证明原福州市边防支队郊区边防大队依合法手续建设了讼争房屋，自房屋建设完成时起即依法原始取得对讼争房屋的所有权。1992年，马尾边防大队将讼争房产分配给上诉人（时为现役军人）居住，且上诉人持续居住至今，但该事实仅能证明上诉人事实上占有讼争房屋，不能表明上诉人对讼争房屋享有所有权。上诉人一审提交的《情况说明》、证人证言等证据，可以证明上诉人初始占有讼争房屋的原因，但无法证明讼争房屋的所有权已经由被上诉人福州市边防支队处变动至上诉人处。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，上诉人主张讼争房屋的所有权在房屋分配后发生了变动，应当以所有权凭证或福利分房手续凭证为据。退一步而言，即便考虑到当时的特殊情况而无法办理产权凭证，上诉人也应证明原福州市边防支队郊区边防大队有明确的将讼争房屋所有权分配给其的意思表示，该意思表示应以法定形式作出，如相关文件、会议纪要等。另外，讼争房屋为武警部队的营房，未经产权管理单位依法定手续出售，则仍为军队公寓住房，其职能为保障现役军人工作居住。上诉人所称讼争房屋由上诉人维修管理，退役后部队未催令搬离，及该居住区内有非现役军人居住等事由，实系产权管理单位未尽管理职责所致，不能以此反证上诉人享有讼争房屋的所有权。
关于争议焦点之二。被上诉人福州市边防支队系讼争房屋的产权管理单位，被上诉人建投中心与其签订《拆迁安置补偿协议书》，主体合法，协议内容系双方真实的意思表示，不违反法律规定，为平等民事主体之间签订的有效协议，双方均应按照协议履行。根据协议约定，双方以产权置换的方式进行拆迁安置，协议签订后，建投中心已依约将置换的房产交付给福州市边防支队，福州市边防支队亦于2012年8月20日出具《具结书》，同意将讼争房屋交由拆迁单位拆除，故建投中心已取得讼争房产的处置权利，有权依照《拆迁安置补偿协议书》取得的产权要求上诉人林航搬离讼争房屋。原审认为“故原告作为所有权人与被告边防支队所签订《拆迁补偿安置协议书》”表述有误，本院予以纠正。林航在搬离讼争房屋后，其是否应当得到安置补偿，以及如何补偿可另行解决。故判决如下：驳回上诉，维持原判。
福州房产律师蔡思斌评析：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。《福州市房屋征收补偿实施细则》第二条规定：被征收房屋属个人或单位所有的，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。被征收房屋属国有直管公房的，以公房租赁凭证为计户和补偿依据。很明显，根据上述规定，被征收人的确定应当系基于房屋权属，即谁系被征收房屋的所有权人。本案中，关键节点在于因历史原因原福州市边防支队郊区边防大队未办理产权证。但根据查明的事实，该房屋确系由原福州市边防支队郊区边防大队筹资兴建，其虽未办理产权证，但根据《物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。且《建筑许可执照》、《征用土地协议书》等证据亦可以证明原福州市边防支队郊区边防大队依合法手续建设了讼争房屋，自房屋建设完成时起即依法原始取得对讼争房屋的所有权。
此外，根据“谁主张，谁举证”举证原则，本案中根据已查明的事实及提供的材料已能初步证明原福州市边防支队郊区边防大队取得对讼争房屋的所有权。林航虽一再强调讼争房屋为单位福利分房所得，一般而言，主张讼争房屋的所有权在房屋分配后发生了变动，应当以所有权凭证或福利分房手续凭证为据。即便因特殊情况而无法办理产权凭证，也应提供相关文件、会议纪要等明确将讼争房屋所有权分配给其的文件资料予以证明，但林航却未能提供任何证据予以证明，显然其系举证不能。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故一二审法院认定讼争房屋属于原福州市边防支队郊区边防大队所有并据此作出判决符合事实和法律规定。
蔡思斌律师
2017年3月31日