文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师
【导读】：买房对于一般老百姓来说可以人生中最大的一笔投资，不光搭上所有的积蓄，还要向银行贷款，可以说稍有不慎，有可能陷入合同纠纷，尤其是去年各大城市房价暴涨，房价飙涨的背后，是违约数量亦暴增，当卖方单方面违约后，作为买方的你第一件事应该做什么？可以说90%以上的当事人不知道该怎么做！！！
今天隆安律师事务所吴取彬律师就明确的告诉大家：当一方违约时，你要做的第一件事就是：
取证！！！
对，没错，就是取证！你必须取得违约方违约的证据！！！否则，一旦进入诉讼程序，你将难以维护自己的合法权益！！！
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”这就是“谁主张，谁举证”的基本原则。因此，证据是一切民事诉讼的基石，而当事人往往在一方违约后，除了抱怨、愤怒、不知所措及要求对方承担责任外，却往往忽视了先固定证据。下面通过一个小案例看看没有证据证明对方违约的诉讼结果，同时根据房地产买卖纠纷的特点，讲讲该如何取证。
小案例
原告王某诉至法院称：2007年6月8日，其与被告张某签订房屋买卖居间协议一份，协议约定原被告双方应于2007在7月31日前签订正式的房地产买卖合同，协议签署后原告支付了10万元定金。但是，由于房价暴涨，7月31日当天，被告单方面要求提高出售价格，最终导致合同没有签署。要求法院判令被告双倍返还定金。
但是，被告辩称正式合同没有签署是由于双方就合同的细节问题没有达成一致意见，根本没有要求涨价的事实。而从事居间介绍的业务员也因离职，无法联系，而不能为买方出庭作证。
法院判决
法院经审理后认为，原告没有证据证明卖方的行为构成违约，卖方也没有证据证明买方构成违约，遂判决卖方退还定金人民币10万元，驳回买方其他诉请。
上述案例中，由于买方未能证明卖方单方面违约，而卖方也未能证明买方单方面违约，因此，最终的结果就是由于未能归责于当事人双方的事由，导致买卖合同无法达成，因此，法院最终仅判决退还定金，而不是双倍返还定金。
当然，我们无法还原案件的事实真相，从上述案例可以看出，证据在诉讼中是何等重要。
因此，在目前的市场环境下，房价持续暴涨中，当卖方单方面违约时，买方，你所做的第一件事就是务必及时取证，取得卖方违约的证据。
那么如何取证？
根据《民事诉讼法》的规定，民事诉讼证据共有8类，本文今天根据房地产买卖的特性，只讲其中的4种证据的如何取证，即书证、视听资料、证人证言、电子证据，该如何取证！！！重点讲录音证据如何取证。
一、书证
书证是指以其内容来证明待证事实的有关情况的文字材料。因此，在一方违约时，作为守约方应尽力要求违约方提供书面解除合同的告知函，若能取得书面证据，则无需进一步取证。
针对房屋买卖合同纠纷中，尤其是定金合同签署后，卖方单方面违约拒售，作为买方应尽力要求卖方提供书面通知。
二、视听资料
视听资料可以是录音、录像，在民事诉讼中视听资料往往能够反映事实经过，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定，存在有疑点的视听资料，不能单独作为认定案件事实的依据。对于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的资料，只要不是以侵害他人合法权益（如侵害隐私）或者违反法律禁止性规定的方法（如窃听）取得的，仍可以作为认定案件事实的依据。
因此，对于在协商、交涉过程中的谈话内容，完全可以在对方不知情的情况下进行录音。
由于视频证据在采集时一般相对较难，而且会引起违约方的注意，因此本文主要还是将该如何录音。
1.录音时间和地点的选择
从有利诉讼的角度来说，录音应尽早进行。越早进行，取证对象越无防备，特别是在一方违约后初次交涉时，一般不会歪曲事实，这个时候的谈话录音价值最大。而在几经交涉后，对方往往会从有利自身的角度进行叙述，或者持防备态度。
地点的选择，也非常重要，应该尽量寻找比较安静和不受干扰的地方，能够获得较好的录音效果。
对于房屋买卖来说，当卖方或买方违约时，应找中介人员在中介的会议室进行沟通，因为有第三方在场的情况下，违约方首次交涉时难以歪曲事实。
当然，在双方无法当面交谈的情况下，应采取电话录音等方式。
2.取证前的准备工作
在录音取证前，对谈话内容作好精心准备，包括事先考虑好所提示的问题和对方可能的答案，应该如何诱导对方对违约的事实进行表态等，不要漫无目的的交谈。如果自己没有能力做到这些，建议聘请专业的律师进行指导，和问题的设计。
3.录音器材的选择
目前智能手机均有录音录像功能，但是在面谈时还是建议选择选择体积小、易隐藏、录音时间长、音质高录音笔，因为手机录音时，可能会被来电所打断。否则也有可能引起对方的注意。
4.注意录音器材的隐蔽及谈话方式
录音取证时，当然最重要的就是不能让取证对象察觉你是在录音，因此必须做到器材隐蔽。谈话过程中语气、神态等要自然，避免一时激动而发生争吵，那样可能会不欢而散，也会导致取证失败。
（1）谈话过程中尽量交代一下时间、地点，明确各方谈话者的身份和与谈论事实的关系，在交谈时尽量用全名称呼，以增强录音的关联性和可信度。
（2）谈话目的主要着眼于事实的叙述、承认或否认，不要纠缠于法律责任的争论。
（3）录音目的达成后，可以就赔偿问题，或违约责任问题展开协商。
三、证人证言的取证
在房地产买卖合同纠纷中，作为最熟悉交易情况的中介工作人员，因此，没有比中介工作人员再为合适的证人。在一方违约后，作为守约方尽量要求中介工作人员出庭作证，或者申请法院依法向该中介工作人员进行调查。
四、电子证据
针对房屋买卖中，电子证据，一般是买卖双方在买卖过程中通过短信、微信、邮件等方式进行沟通，在沟通过程中所产生的证据。
当然，对于房地产买卖合同纠纷诉讼中，证明违约方违约只是诉讼案件的一部分，对于房价涨幅或跌幅若远超约定的违约金，那么还要证明因对方违约而受到的损失。