夫妻一方出售登记在其名下共有房屋的法律适用
作者/杨斯空、胡哲（上海第一中级人民法院）
夫妻双方共有之房屋登记在一方名下，登记一方与买受方订立房屋买卖合同，已成立之合同若无恶意串通等导致合同无效的情形，应认定有效，当事人以无权处分为由请求认定合同无效的，法院不予支持。但合同有效并不意味着其可以履行，合同能否履行取决于其效力是否及于未登记一方。若出售方拒绝或无法履行合同，善意买受方在不同情形下可以选择的救济途径有善意取得、继续履行与违约赔偿。
【案情简介】
上诉人（原审原告）：杨某
上诉人（原审被告）：叶某
被上诉人（原审被告）：李某、牟某
杨某与叶某系夫妻关系，两人于1988年3月23日登记结婚。系争房屋登记于叶某一方名下（发证日期为2002年9月25日）。2015年4月15日，叶某（甲方）与李某、牟某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以623万元的价格将系争房屋出售给乙方。李某、牟某分别于2015年3月15日支付定金25万元，2015年3月20日支付定金15万元，2015年4月15日支付房款180万元。
2015年4月25日，叶某通过短信向中介人员告知，其妻子杨某不同意出售系争房屋。2015年7月，李某、牟某发函给叶某要求履行过户义务。叶某以杨某不同意出售系争房屋为由，要求协商解除合同，但李某、牟某不同意。
杨某认为系争房屋为杨某与叶某的夫妻共同财产，叶某未经同意擅自将系争房屋出售，侵害了其财产权，故杨某于2015年12月起诉至法院要求判令叶某与李某、牟某签订的上述《上海市房地产买卖合同》无效。叶某同意杨某的诉请。李某、牟某不同意杨某的诉请。
此外，在另案中，李某、牟某起诉叶某要求履行《上海市房地产买卖合同》。
【裁判结论】
一审法院认为，签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋登记在叶某一人名下，根据物权公示、公信的原则，李某、牟某有理由相信叶某有权处分系争房屋。李某、牟某与系争房屋登记的产权人叶某签订《上海市房地产买卖合同》，以合理的价格受让系争房屋，系善意第三人，该《上海市房地产买卖合同》亦无法律规定的无效情形。故判决驳回杨某的诉讼请求。
杨某不服一审判决，上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉请。叶某亦提起上诉，称同意杨某的上诉请求，请求撤销原判，改判支持杨某的原审诉请。李某、牟某请求驳回上诉，维持原判。
二审法院经审理认为，系争房屋属于杨某与叶某的夫妻共同财产，本案中并无证据证明叶某出售系争房屋时取得了杨某的授权或同意，故叶某擅自将系争房屋出卖给李某、牟某的行为属于无权处分。系争房屋买卖合同系叶某与李某、牟某的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦无证据证明李某、牟某与叶某具有恶意串通损害杨某合法权益的情形，故系争房屋买卖合同合法有效。杨某以无权处分为由主张买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同纠纷司法解释》）第三条之规定，法院对杨某与叶某的上诉请求不予支持。一审判决结果正确，但对其判决理由，予以修正。二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。
【评析意见】
近年来随着上海市房价不断飞涨，二手房交易市场中频频出现这类纠纷：房屋只登记在夫妻一方名下，登记一方与买受方订立房屋买卖合同之后，登记一方以其配偶不同意出售房屋为由拒绝交付房屋或者要求买受方返还房屋。
对于这类纠纷，首先，应判断房屋是否属于夫妻共同财产，尽管我国不动产物权变动以登记为生效要件，但《婚姻法》规定通常情况下夫妻于婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有，这属于无需登记的情形，所以未登记一方可依据《婚姻法》之规定对房屋享有共有权。其次，审判实践中需注意，若房屋归夫妻双方共有，而夫妻仅有登记一方参加诉讼，则法院需将夫妻另一方追加为诉讼当事人，以查明相关事实。本文将对夫妻一方出售登记在其个人名下的夫妻共有房屋的法律适用问题予以讨论。
一、夫妻一方处分其名下共有房屋的合同之效力
合同为双方当事人为法律行为所构成之合意，故除法律特别规定外，只要该合意系真实意思表示，则合同成立。合同的效力是法律赋予的，是法律对当事人合意的评价， [1]已成立之合同若未出现《合同法》第52条所规定的法定无效情形，则应当认定为有效。
夫妻一方处分其名下共有房屋合同效力之判断仍应从上述合同生效要件出发，但在对其进行效力认定时有两点需注意。其一，需审查是否存在《合同法》第52条第1款第2项之情形，即恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。在夫妻一方处分共有房屋的案件中，如果登记一方与买受方恶意串通损害夫妻共同财产，则房屋买卖合同无效。其二，如果登记一方以其无权处分共有房屋为由主张房屋买卖合同无效，法院应适用《买卖合同纠纷司法解释》第3条之规定，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”
二、夫妻一方处分其名下共有房屋的合同之效力是否及于其配偶
合同的效力与合同履行系两个问题，合同有效不一定意味着合同可以无障碍履行。若登记一方具有处分共有房屋的权利，则合同可以履行自不待言；而若为无权处分，则要看合同对未登记一方是否产生拘束力。
我们认为，判断是否为有权处分，可以从以下几个方面进行审查。1、夫妻双方对房屋出售事宜的协商情况。具体审查的情形包括未登记一方是否与中介人员接触过，是否去中介挂牌出售房屋，订立合同时夫妻双方感情状况如何，双方是否处于离婚诉讼期间等等。2、房屋的实际居住情况。包括房屋是否为夫妻双方共同居住，买房人看房时是否接触过未登记一方等等。3、房款的支付情况，即未登记一方是否收取过合同定金或者房款等情况。
若无法证明为有权处分，则要审查该合同的效力范围。关键在于该合同是否能对未被登记的一方产生拘束力，对此应具体案件具体分析。
（一）以夫妻双方名义订立合同
在订立房屋买卖合同时，登记一方单独出面就房屋买卖事宜与买受方进行磋商，未登记一方对此并不知晓或同意。登记一方向买受方表示标的房屋为夫妻双方共同共有，最后以夫妻双方的名义与买受方订立房屋买卖合同。
在上述情形下，登记一方是以房屋的一位共有人兼另一位共有人之代理人的身份订立房屋买卖合同的，虽然并未获得其配偶的同意，但若买受方尽审查义务后仍有理由相信 [2]登记一方为有权代理，则该行为构成表见代理。此时，被登记方与买受方之间订立的合同不因未获得夫妻另一方授权而产生效力瑕疵，该合同对夫妻另一方亦有约束力。买受方有权基于买卖合同要求夫妻双方履行合同义务，将标的房屋的所有权移转登记至买受方名下。但若登记一方的行为不符合表见代理之构成要件，则房屋买卖合同对未登记一方是没有拘束力，此时买受方无权要求夫妻双方履行合同。
（二）以个人名义订立合同
在订立房屋买卖合同时，登记一方单独出面就房屋买卖事宜与买受方进行磋商，未登记一方对此并不知晓或同意。登记一方向买受方表示标的房屋为其一人所有并隐瞒其婚姻状况，最后以其个人名义与买受方订立房屋买卖合同。
在此种情形下，登记一方仅以房屋单独所有者的身份与买受方订立房屋买卖合同，合同当事人为登记一方与房屋买受方，故合同对夫妻另一方并不具有约束力。共有房屋所有权之移转需全体共有人同意，所以只要未登记一方不同意，该房屋买卖合同就无法履行。有观点主张此种情形可构成表见代理，进而认定合同可以履行，但我们认为表见代理要求客观上存在使得相对人相信行为人有代理权的理由 [3]，故行为人至少要以本人的名义订立合同，而此种情形中登记一方从未提及其配偶，故无法构成表见代理。
三、善意买受方之救济途径
如果登记一方以其配偶不同意出售房屋为由拒绝交付房屋或者要求买受方返还房屋，法律需赋予善意买受方相应的救济途径以保证市场交易安全。此时若登记一方有权处分房屋，买受方当然可以基于有效的合同要求登记一方继续履行。如果登记一方对房屋没有处分权，即登记一方擅自处分房屋，则在不同情形下善意买受方享有不同的救济方式。
（一）善意取得
若房屋已经过户，则善意买受方可以基于《物权法》第106条关于善意取得的规定取得房屋的所有权，该取得物权的方式为原始取得而非基于合同。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（三）》第11条第1款规定的就是善意取得的情形，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该司法解释是将善意买受方的救济归入到善意取得制度中。
（二）继续履行
若房屋尚未过户，但登记一方的行为构成表见代理，则善意买受方可以要求夫妻双方继续履行合同以实现救济。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（一）》第17条第2项专门对此作出了规定，即“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”该司法解释将善意第三人的权利救济归入有效合同制度下，即使未办理转移登记手续，该第三人的权利仍然可以得到保护。 [4]
（三）违约责任
若房屋尚未过户，而登记一方的行为又不构成表见代理，此时即便买受人善意，其也只能要求登记一方承担违约责任以实现救济。由于订立合同时买受方善意，故买受方对合同不能履行并无过错，因合同不能履行所致损失应全部由登记一方承担，该损失即为善意买受方的可得利益损失。法律将此种情形下善意买受方的救济归入合同的违约责任制度之中，实现救济的主要形式为违约金或者损害赔偿金之给付，以稳定房地产市场并维护市场诚信。
四、本案房屋出售行为之法律分析
关于系争房屋的产权归属。本案系争房屋为叶某与杨某婚后取得的财产，故尽管杨某并未登记于系争房屋的登记簿上，根据《婚姻法》的规定，系争房屋归叶某与杨某共同共有。
关于本案房屋买卖合同之效力。叶某、李某、牟某均系完全民事行为能力人，订立房屋买卖合同移转系争房屋所有权亦为其真实意思表示，合同亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故房屋买卖合同符合合同生效之要件。本案叶某以其无权处分系争房屋为由主张房屋买卖合同无效。对此，我们认为，系争房屋为叶某与杨某共同共有，双方亦未对系争房屋处分权另有约定，故处分系争房屋需经双方同意，而叶某处分系争房屋并未经得其妻杨某的同意，其行为确实构成无权处分。但根据《合同法》及相关司法解释的规定，无权处分并不会导致合同无效。综上，本案中房屋买卖合同应认定为有效。
关于本案房屋买卖合同效力的范围及善意买受方的救济途径。房屋买卖合同订立过程中，自始至终都只有叶某一人出面与李某、牟某商洽，叶某从未提及其妻子杨某，更没有表示其为杨某的代理人，因此，叶某订立房屋买卖合同的行为并不构成代理，自然更不会构成表见代理。叶某向李某与牟某表示，系争房屋为其一人所有，并以其个人的名义与李某、牟某订立房屋买卖合同，因此杨某并不是合同当事人，合同对杨某亦无法律拘束力，故李某、牟某无权依据房屋买卖合同向杨某主张移转房屋所有权。房屋所有权移转需经叶某与杨某双方同意，但杨某不同意出售房屋，故本案中房屋买卖合同实际上无法履行。本案中，系争房屋尚未过户，房屋买卖合同实际也无法履行，故李某、牟某只能在另案中向叶某主张违约责任，支付相应的损害赔偿金。