福州房产律师： 一封律师函导致败诉赔偿13万元
房地产业的迅猛发展,导致房产纠纷案件逐年上升。房产纠纷涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方方面面,于是大众倾向于寻找专业中介机构及房产律师的帮助以规避、防范风险,理性进行房屋交易。但如果遇到不专业人士，不仅没有达到风险防范的效果，反正造就了反效果。
2013年2月6日，卖方陈灵灵与买方林明签订《房屋买卖合同》，约定林明购买陈灵灵位于福州市马尾区的复式单元房。此时交易房屋的所有权证及土地证均未办出。
3月15日，林明准备好首付款，与陈灵灵、房产中介的工作人员到中信银行申请二手房按揭贷款手续，但未成功办理。故3月31日，房产中介机构应陈灵灵要求向林明发出《履约通知函》，表示因林明提供材料不齐导致3月15日在中信银行福州台江支行办理交易房屋按揭手续未能成功，要求林明在收到本函件后联系房产中介并携带银行贷款材料到银行办理按揭贷款申请手续，否则陈灵灵将依法追究法律责任。但4月2日，林明委托律师复函房产中介机构，明确3月15日办理按揭手续的材料并不存在不齐的问题，并以陈灵灵用于交易的房屋没有土地证且无法明确是否可以及何时可以办理土地证为由提出履行抗辩，并要求房产中介尽快协调三方面谈判解决合同相关问题。因争执不下，双方就此诉诸法院。
诉讼中，林明提出，根据补充协议第三条约定：在办理商业按揭贷款申请手续前，甲方（指卖方陈灵灵）应将出售该房屋等权利以公证形式委托给乙方（指买方林明）指定人员（乙方保证其指定的人员与乙方不存在直系亲属关系、配偶关系）办理公证所产生的相关费用由乙方承担。由此可见，在林明办理商业按揭贷款申请手续前，陈灵灵应先做出售该房屋的公证书，但至今陈灵灵还未办理将出售该房屋等权利以公证形式委托给林明指定人员，故陈灵灵存在严重违约。但陈灵灵又诉称是林明提交材料不齐，房产中介机构则提出是林明因交易房屋没有土地证而拒绝履约。
由于各方对2013年3月15日未能办成按揭贷款手续的原因存有争议，为此法院依法向中信银行进行调查，中信银行依法复函，一方面确认三方确实于2013年3月15日办理二手房按揭贷款事实及林明所持申请贷款收件凭证的真实性，另一方面亦表示“买卖双方在签约前因某些问题未达成一致，无法协商解决（具体原因不明），导致在最后未签订按揭贷款合同”。鉴于贷款银行已经明确导致无法签订按揭合同在于双方在签约前因某些问题未能达成一致，而贷款银行亦向林明出具了贷款申请材料齐全的收件凭证（除了首套房证明及评估报告由中介提供外）。因此，陈灵灵关于林明提交材料不齐、林明关于陈灵灵未办理委托公证导致未能办理完毕按揭贷款手续的辩解均不予采信。
审判一度陷入了僵局。
但最终竟然是双方往来的函件启发了法官。经办法官结合2013年3月15日后林明通过律师发出的函件判断并分析认为，该律师函中已明确林明是因为交易房屋尚未办理土地证而拒绝履约，据此可认定当时林明拒绝办理按揭贷款手续的真实意图并非陈灵灵未办理委托公证，且林明在办理按揭手续时及之后均未对陈灵灵未办理委托公证提出异议，现林明在诉讼期间以此抗辩着实有违诚信原则。
况且林明在签订合同时对包括土地证在内的两证现状是清楚和知晓的。而依据合同第十条的约定，双方在合同中并未约定交易房屋土地证具体办理时间，仅约定在土地证可以办理情况下由房产中介机构或乙方负责通知办理。因此，林明在办理按揭贷款手续时以交易房屋未办理土地证为由拒绝办理完毕按揭贷款手续不符合双方合同约定，有违诚信原则，林明未依约办理完毕按揭贷款手续导致合同无法履行构成违约，应承担13万元的违约金。
本来如果没有该函件，因双方各执一词，法院可能认定双方均无责。但由于该律师函的存在，导致法院可以认定林明拒不履行合同义务的违约行为。本来只是为了防范风险委托律师进行双方的函件书写及防范，却不想因为函件的内容导致法院最终认定是己方先违约。你说，冤不冤。看来，寻找一名专业且靠谱的房产律师也是不容小觑的啊。
注：以上人名均为化名，案件为福州市法院经办的真实案例。
福州蔡思斌律师原创，转载请注明出处。